Risposta n. 62 del 19/02/2019

Recupero di complesso immobiliare rurale: sisma bonus, bonus mobili e bonus verde

L’interpello riguarda un complesso immobiliare ex rurale sito in zona sismica 3, composto da più edifici e oggetto di un intervento di recupero abitativo in due stralci. Il contribuente è titolare del diritto di usufrutto sull’intero compendio e chiede chiarimenti sul corretto trattamento fiscale delle spese sostenute, con particolare riferimento al sisma bonus, al bonus mobili ed elettrodomestici e al bonus verde.

Fattispecie e articolazione dell’intervento

Il primo stralcio interessa gli edifici A e B. L’edificio A, composto originariamente da una ex casa rurale e da un’ex stalla/fienile, viene trasformato in tre unità abitative; l’edificio B, destinato a servizi comuni, viene mantenuto come fabbricato condominiale con funzioni comuni ai tre alloggi.

Il secondo stralcio riguarda l’edificio C, per il quale è prevista la realizzazione di una piccola unità abitativa e di spazi comuni, oltre alla demolizione e ricostruzione di una porzione con ampliamento in acciaio, mantenendo la volumetria esistente e con destinazione a autorimesse di pertinenza dei quattro alloggi complessivi derivanti dal recupero dell’intero complesso.

Quesiti posti dal contribuente

Nel primo stralcio il contribuente chiede, in sintesi:

• se sia applicabile il sisma bonus in vigore dal 1° gennaio 2017;
• quante agevolazioni spettino per le singole unità immobiliari;
• quante agevolazioni spettino per le parti condominiali;
• chi debba quantificare la ripartizione delle spese tra unità e condominio;
• con quali criteri vadano ripartite le spese condominiali;
• se possano coesistere diverse percentuali di detrazione e diversi periodi di riparto (5 o 10 anni) per i diversi interventi.

Nel secondo stralcio il contribuente chiede:

• come vada suddivisa la spesa nel supercondominio;
• se l’intervento di demolizione e ricostruzione indicato al punto b) sia agevolabile;
• se la ripartizione delle spese tra autorimesse e lastricato solare a uso esclusivo possa avvenire ai sensi dell’art. 1125 c.c.

Con riferimento al bonus verde, chiede se l’agevolazione spetti per tutti gli interventi del progetto, esclusi solarium ed ex letamaio, e per quante unità immobiliari.

Con riferimento al bonus mobili, chiede quante agevolazioni siano fruibili in presenza di più unità e di parti comuni, considerando i lavori del primo e del secondo stralcio.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Il contribuente sostiene, per il sisma bonus, che la disciplina del 2017 sia applicabile poiché la procedura sarebbe iniziata dopo il 1° gennaio 2017; per le unità immobiliari del fabbricato A ritiene spettino due agevolazioni, una per l’ex casa rurale e una per l’ex stalla/fienile, mentre per le parti comuni del fabbricato A e per il fabbricato B le spese sarebbero autonome e detraibili separatamente.

In relazione al secondo stralcio, ritiene che l’edificio C sia parte di un supercondominio e che la relativa ripartizione segua le regole del condominio; considera agevolabile la demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia; e ritiene condivisibile l’applicazione dell’art. 1125 c.c. per la ripartizione delle spese tra autorimesse e lastricato solare.

Sul bonus verde, ritiene agevolabili gli interventi del progetto con esclusione di solarium ed ex letamaio, per un totale di quattro unità immobiliari.

Sul bonus mobili, ritiene spettino quattro agevolazioni per le abitazioni, una per il condominio e una per il supercondominio.

Normativa e prassi richiamate

L’Agenzia richiama:

• l’art. 16-bis, comma 1, lett. i), TUIR, per la detrazione sulle opere di messa in sicurezza statica;
• l’art. 16 del D.L. n. 63 del 2013, come modificato dalla legge n. 232 del 2016, per il sisma bonus nelle zone sismiche 1, 2 e 3, con procedura autorizzatoria iniziata dopo il 1° gennaio 2017, detrazione del 50% fino a 96.000 euro per unità immobiliare, in cinque quote annuali;
• l’art. 16, comma 1-quater, del D.L. n. 63 del 2013, per le aliquote del 70% e 80% in presenza di riduzione di classe di rischio sismico;
• l’art. 16, comma 2, del D.L. n. 63 del 2013, per il bonus mobili, con detrazione del 50% su massimo 10.000 euro, in dieci quote annuali;
• l’art. 1, commi 12-15, della legge n. 205 del 2017, per il bonus verde, con detrazione del 36% su massimo 5.000 euro per unità abitativa.

Sono richiamate inoltre la circolare n. 7/E del 2018, la risoluzione n. 34/E del 2018, la circolare n. 29/E del 2013 e la prassi in tema di condominio, parti comuni e individuazione delle unità immobiliari ai fini delle detrazioni.

Parere dell’Agenzia delle Entrate sul sisma bonus

L’Agenzia precisa che la norma generale resta l’art. 16-bis TUIR, mentre il sisma bonus si applica alle spese sostenute per interventi con procedura autorizzatoria iniziata dopo il 1° gennaio 2017.

Per il primo stralcio, poiché la SCIA risulta presentata nel 2016 e poi modificata nel gennaio 2017, l’Agenzia osserva che la verifica della data di inizio del procedimento richiede valutazioni tecniche estranee alla risposta e invita il contribuente a richiedere al competente ufficio tecnico comunale l’attestazione dell’effettiva data di avvio. Se la procedura fosse iniziata prima del 1° gennaio 2017, resterebbe applicabile la detrazione ordinaria del 50% ex art. 16-bis TUIR, nel limite di 96.000 euro e in dieci rate. Se invece la procedura è iniziata dopo tale data, spetterebbe il sisma bonus del 50% in cinque rate, salvo le maggiori aliquote del 70% o 80% in caso di miglioramento delle classi di rischio.

Quanto al limite di spesa, l’Agenzia conferma che esso va attribuito a ciascuna unità immobiliare esistente all’inizio degli interventi, anche se non abitativa, e che il limite si estende alle pertinenze senza un autonomo plafond.

Per le parti comuni, chiarisce che, essendo il contribuente usufruttuario dell’intero complesso, egli va considerato unico proprietario; non si forma quindi un condominio tra più proprietari, ma le parti comuni vanno intese in senso oggettivo come parti comuni a più unità immobiliari. Il contribuente ha quindi diritto alla detrazione sulle spese relative alle parti comuni con autonomo limite di spesa, e le spese attribuite dal tecnico vanno ripartite sulla base dei millesimi delle singole unità immobiliari iniziali.

Parere dell’Agenzia sul secondo stralcio e sull’edificio C

L’intervento sull’edificio C è descritto come demolizione dell’esistente con ricostruzione in parte su sedime diverso e con ampliamento, mantenendo invariata la volumetria. L’Agenzia richiama la risoluzione n. 34/E del 2018 e il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici n. 27/2018, secondo cui, ai fini del sisma bonus, l’intervento di demolizione e ricostruzione è agevolabile solo se dal titolo amministrativo risulta che si tratta di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non di nuova costruzione.

Pertanto, se il titolo edilizio qualifica l’opera come ristrutturazione edilizia con volumetria invariata, l’intervento può accedere al sisma bonus con limite di 96.000 euro riferito al solo edificio oggetto di autorizzazione, mentre la determinazione della classe di rischio sismico e della relativa aliquota compete ai professionisti abilitati.

L’Agenzia aggiunge che la detrazione per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, prevista dall’art. 16-bis, comma 1, lett. d), TUIR, presuppone una realizzazione ex novo, ma nella fattispecie, se l’intervento è ricondotto a ristrutturazione agevolabile ai fini sismici, non consente l’accesso a tale distinta detrazione per i box auto.

Quanto alla ripartizione tra autorimesse e lastricato solare a uso esclusivo, l’Agenzia osserva che non si applica l’art. 1125 c.c., poiché l’istante è usufruttuario dell’intero complesso e non vi è un condominio tra diversi proprietari.

Bonus mobili: criteri e numero di agevolazioni

L’Agenzia richiama l’art. 16, comma 2, del D.L. n. 63 del 2013 e la circolare n. 7/E del 2018, ribadendo che il bonus mobili spetta solo in connessione con interventi di recupero del patrimonio edilizio iniziati dal 1° gennaio 2017. La data di inizio può essere provata mediante titoli edilizi, comunicazioni obbligatorie o dichiarazione sostitutiva.

Precisa inoltre che il limite di 10.000 euro è riferito alla singola unità immobiliare oggetto di ristrutturazione, comprensiva delle pertinenze, oppure alla parte comune dell’edificio; chi effettua lavori su più unità può fruire più volte del beneficio. Nel caso di accorpamento o suddivisione di unità, rilevano le unità catastali esistenti all’inizio dei lavori.

Bonus verde: criteri applicativi

L’Agenzia ricorda che il bonus verde, per il 2018, consente una detrazione Irpef del 36% delle spese documentate fino a 5.000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo, anche per le parti comuni esterne dei condomìni di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c. Sono incluse anche le spese di progettazione e manutenzione connesse, mentre restano escluse la semplice conservazione del verde esistente e la manutenzione ordinaria annuale dei giardini preesistenti.

In base al progetto allegato, e fermo restando che la valutazione tecnica dei singoli interventi non è svolta in sede di interpello, l’Agenzia ritiene agevolabili i lavori di sistemazione a verde nei limiti sopra indicati, per il numero di unità immobiliari ad uso abitativo accatastate nel complesso rurale nell’anno 2018.

Conclusioni operative

In sintesi, l’Agenzia:

• subordina il sisma bonus alla verifica dell’effettiva data di avvio della procedura autorizzatoria;
• conferma che il limite di spesa va riferito alle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori e alle parti comuni oggettivamente tali;
• ammette l’agevolazione sull’edificio C solo se il titolo edilizio lo qualifica come ristrutturazione e non nuova costruzione;
• esclude l’applicazione dell’art. 1125 c.c. nella situazione prospettata, poiché il contribuente è unico titolare dell’intero complesso;
• riconosce il bonus verde nei limiti previsti dalla legge per le unità abitative accatastate;
• conferma il bonus mobili per gli interventi iniziati dal 1° gennaio 2017, con plafond di 10.000 euro per singola unità o parte comune e possibilità di fruizione plurima in caso di più unità coinvolte.