Sentenza del 18/11/2016 n. 6018 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava l'assoggettamento a IRPEF dei redditi fondiari relativi a un immobile locato a uso commerciale anche dopo il mancato pagamento dei canoni. Sosteneva che il contratto prevedesse la risoluzione automatica in caso di ritardo nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori e che, una volta verificatasi tale condizione risolutiva, il contratto dovesse considerarsi sciolto di diritto, con conseguente cessazione della produzione del reddito fondiario. Veniva inoltre invocata l'applicazione estensiva dell'articolo 26 del TUIR anche alle locazioni commerciali.

La decisione

La tesi del contribuente è stata accolta. Il giudice ha ritenuto rilevanti non solo le disposizioni di legge, ma anche le clausole contrattuali alle quali le parti avevano attribuito efficacia, compresa quella che prevedeva la risoluzione automatica per il ritardato pagamento. Avveratasi la condizione risolutiva, il contratto doveva considerarsi risolto di diritto e non poteva più essere imputato al proprietario il relativo reddito fondiario. L'articolo 26 del TUIR è stato interpretato estensivamente, così da comprendere anche gli immobili locati per uso diverso da quello abitativo.

Norme richiamate

• Articolo 26 del TUIR

  La disciplina è stata applicata estensivamente anche ai proprietari di immobili concessi in locazione a uso commerciale, evitando che tali contribuenti siano irragionevolmente esclusi dal regime previsto per i redditi da locazione non effettivamente conseguiti dopo la risoluzione del contratto.

• Clausola contrattuale di risoluzione automatica

  La clausola, prevedendo la risoluzione del contratto in caso di ritardo nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori, è stata ritenuta idonea a produrre lo scioglimento di diritto del rapporto una volta verificatosi l'inadempimento previsto.

• Cassazione n. 691/2003

  Il precedente è richiamato a sostegno dell'applicazione estensiva dell'articolo 26 del TUIR ai proprietari di locali concessi in locazione per uso diverso da quello abitativo.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la cessazione dell'imponibilità dei redditi da locazione può dipendere non solo da un provvedimento giudiziale, ma anche dalla risoluzione di diritto prevista da una clausola contrattuale, purché la condizione risolutiva si sia effettivamente verificata.
• Nei contratti di locazione commerciale è necessario esaminare attentamente le clausole relative a morosità, ritardi di pagamento e risoluzione automatica, perché possono incidere sulla determinazione del reddito fondiario imponibile.
• L'interpretazione dell'articolo 26 del TUIR può essere estesa alle locazioni a uso commerciale, evitando l'imposizione di redditi non più riferibili a un contratto ormai risolto.
• Per sostenere la cessazione dell'imponibilità è opportuno poter dimostrare sia l'esistenza della clausola risolutiva sia l'avvenuto inadempimento e gli eventuali atti con cui la risoluzione è stata fatta valere.
• La semplice morosità, in assenza di una clausola efficace o di altri elementi idonei a provare la risoluzione del contratto, non comporta automaticamente la cessazione dell'obbligo fiscale.