Sentenza del 29/03/2017 n. 159 - Comm. Trib. Prov. Imperia

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'applicabilità degli articoli 67, primo e secondo comma, del D.P.R. 917/1986 alla cessione di un terreno sul quale era già presente un fabbricato. L'Amministrazione riteneva che la successiva demolizione dell'edificio e la costruzione di un nuovo immobile dimostrassero un intento speculativo e rendessero imponibile la plusvalenza. La Commissione ha invece ritenuto che la cessione di un terreno già edificato non generi, per ciò solo, una plusvalenza imponibile. La condotta successiva dell'acquirente appartiene alla sua sfera soggettiva, riguarda un evento futuro e non può essere imputata al cedente ai fini fiscali.

La decisione

Il ricorso è stato accolto. La Commissione ha escluso la tassabilità della plusvalenza, affermando che le fattispecie imponibili previste dalla legge sono tassative e non possono essere estese sulla base di un presunto intento speculativo. La successiva demolizione del fabbricato e la nuova edificazione da parte dell'acquirente non sono state ritenute sufficienti a trasformare la cessione del terreno edificato in una cessione imponibile di area edificabile.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Le ipotesi di plusvalenza imponibile previste dalla disposizione sono tassative e devono essere applicate secondo i presupposti espressamente stabiliti dalla legge.

• Art. 67, comma 2, D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  La norma è stata interpretata nel senso che non consente di assoggettare a imposizione la cessione di un terreno già edificato sulla sola base della successiva demolizione del fabbricato e della riedificazione da parte dell'acquirente.

Massime di principio

• La tassazione delle plusvalenze immobiliari richiede la puntuale riconducibilità dell'operazione a una delle fattispecie previste dalla legge; non è sufficiente dimostrare o presumere un intento speculativo.
• Per qualificare fiscalmente la cessione rilevano, in linea generale, la situazione del bene e l'operazione riferibili al cedente al momento della vendita, non le successive decisioni autonome dell'acquirente.
• La cessione di un fabbricato o di un terreno già edificato non diventa automaticamente cessione di area edificabile imponibile perché l'acquirente demolisce l'edificio e costruisce un nuovo immobile.
• Gli eventi futuri rimessi alla volontà dell'acquirente non possono essere imputati al venditore per fondare retroattivamente la tassazione della plusvalenza, salvo specifiche circostanze normative o probatorie diverse.
• In situazioni analoghe occorre verificare il testo vigente della norma, la concreta qualificazione catastale e urbanistica del bene, la natura dell'atto e l'eventuale esistenza di elementi ulteriori che dimostrino una diversa operazione economica.