Cassazione Penale, Sentenza n. 03841/2026 del 30/01/2026

Esito

La controversia

Il ricorso deduceva violazione di legge e carenza di corretta applicazione della disciplina sul mutamento di destinazione d'uso (art. 23-ter, 31, co.1 e 44, co.1 lett. b) DPR n.380/2001 e art. 1, co.1, lett. c) L.105/2024), sostenendo che il Tribunale aveva interpretato erroneamente la novella 'Salva Casa'. Il fatto contestato è il mutamento di destinazione d'uso del piano terra di un fabbricato in zona agricola (da rimessa a attività artigianale di servizio), realizzato con opere e senza titolo abilitativo; la difesa del ricorrente sottolineava che trattandosi di variante in area agricola la vicenda rientra nella disciplina del D.M. n.1444/1968 (lettera E) e che la legge 'Salva Casa' ha escluso la categoria rurale da alcune ipotesi di conversione previste per le zone urbane.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso fondato per insufficiente motivazione della sentenza impugnata su elementi decisivi: il Tribunale non ha specificato il tipo di mutamento di destinazione d'uso realizzato (orizzontale o verticale), non ha indicato esplicitamente la categoria funzionale interessata (agricola), non ha descritto le opere effettuate per l'installazione di macchinari e attrezzature né ha verificato la presenza o meno di titoli abilitativi. Per tali ragioni la Corte ha annullato la sentenza di assoluzione e ha disposto il rinvio per nuovo giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 380/2001 - art. 10, co.2

  Attribuisce alle Regioni il potere di stabilire, nel rispetto dei principi statali, quali mutamenti di uso richiedono permesso di costruire o SCIA; la Corte richiama che le regolazioni regionali devono tener conto della disciplina statale.

• D.P.R. n. 380/2001 - art. 23-ter

  Individua il mutamento di destinazione d'uso rilevante: distingue il mutamento 'senza opere' e prevede, dopo le modifiche introdotte dal d.l. 69/2024 (cd. 'Salva Casa'), le regole per i mutamenti orizzontali e verticali, escludendo talune ipotesi per la categoria rurale e rimandando a condizioni e limiti per le zone a), b), c) del DM 1444/1968.

• D.P.R. n. 380/2001 - art. 31, co.1

  Norma richiamata nell'ambito delle responsabilità e dei titoli abilitativi per interventi edilizi; rilevante per determinare se le opere eseguite richiedano permesso di costruire o altro titolo.

• D.P.R. n. 380/2001 - art. 44, co.1 lett. b)

  Rilevante per la disciplina dei procedimenti sanzionatori in materia edilizia e per la tipologia di titolo richiesto in relazione alle opere e ai cambi di destinazione d'uso.

• D.L. n. 69/2024 (cd. "Salva Casa") / L. 105/2024

  Ha introdotto modifiche all'art. 23-ter (commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies) prevedendo la possibilità di mutamenti di destinazione d'uso orizzontali sempre consentiti (entro stessa categoria funzionale) e disciplinando i mutamenti verticali con limiti, escludendo in alcuni casi la categoria rurale; la Corte richiama la corretta interpretazione e l'applicazione di tali limiti.

• D.M. n. 1444/1968

  Fissa le zone (a, b, c, d, ecc.) e le relative regole urbanistiche; la vicenda è ricondotta alla lettera E) del decreto in quanto l'intervento è avvenuto in area agricola e la qualificazione della zona incide sulla possibilità di cambi d'uso e sui titoli richiesti.

Massime di principio

• Accertare sempre se il mutamento di destinazione d'uso è 'orizzontale' (entro la stessa categoria funzionale) o 'verticale' (tra categorie): la prima può essere generalmente ammessa con o senza opere, la seconda richiede controlli più stringenti e talvolta permesso di costruire.
• Se l'immobile ricade nella categoria rurale o in zona agricola (DM 1444/1968), verificare l'applicabilità delle eccezioni introdotte dalla norma 'Salva Casa': molte conversioni verticali escludono la categoria rurale, con conseguenti limiti alla conversione senza titolo.
• Valutare la natura e l'entità delle opere eseguite: il passaggio di categoria urbanistica e le opere che modificano l'assetto urbanistico richiedono permesso di costruire; i mutamenti senza opere possono essere assoggettati a SCIA solo se rimangono nella stessa categoria funzionale.
• Verificare sempre la presenza o l'assenza di titoli abilitativi (permesso di costruire, SCIA, ecc.): l'assenza di una motivazione specifica su questo punto può determinare l'annullamento di una decisione penale.
• Nei procedimenti penali, il giudice deve motivare puntualmente gli elementi decisivi (tipo di mutamento, categoria funzionale interessata, opere effettuate, impatto sugli standard urbanistici): la carenza motivazionale su tali profili comporta invalidità della decisione e rinvio per nuovo giudizio.
• Tenere conto del ruolo delle Regioni e degli strumenti urbanistici comunali (art. 10 DPR 380/2001): norme regionali o condizioni comunali possono disciplinare ulteriormente i presupposti per SCIA o permesso di costruire.