Cassazione Civile, Sentenza n. 8434/2020 del 30/04/2020

Esito

La controversia

Il condominio e tre condomini convennero davanti al Tribunale di Chiavari la società proprietaria di più unità immobiliari nello stabile e la società di telecomunicazioni, chiedendo la rimozione dal tetto dell’impianto di antenne per telefonia mobile e dei cavi che lo collegavano alle apparecchiature collocate in una cantina della società proprietaria. Quest’ultima aveva concesso l’uso di una porzione del tetto alla società che gestiva l’impianto, con contratto del 3 dicembre 2001, successivo alla costituzione del condominio, avvenuta il 2 agosto 2001. La concedente sosteneva che il contratto, qualificato come locazione e dotato di data certa, fosse opponibile ai condomini subentrati successivamente, ai sensi dell’art. 1599 c.c.; invocava inoltre il consenso degli altri condomini e una clausola del regolamento condominiale che menzionava una servitù relativa all’impianto. Il Tribunale respinse le domande; la Corte d’appello di Genova, con sentenza del 7 maggio 2014, le accolse, ordinando la rimozione dell’impianto e dei cavi, e respinse la domanda di manleva della società di telecomunicazioni per mancata prova del danno. La società concedente propose ricorso principale articolato in tre motivi: dedusse la violazione dell’art. 1105 c.c., sostenendo che il contratto fosse un atto di gestione della cosa comune compiuto con il consenso degli altri partecipanti; censurò, ai sensi degli artt. 1102 e 1599 c.c., l’esclusione della possibilità di uso indiretto della cosa comune e la valutazione di incompatibilità dell’impianto con il pari uso; invocò infine gli artt. 1372 e 1599 c.c., sostenendo l’efficacia del contratto e la sua opponibilità agli acquirenti successivi. La società di telecomunicazioni propose ricorso incidentale in quattro motivi: contestò, richiamando gli artt. 1103 e 1105 c.c., il disconoscimento dei poteri gestori della condomina; censurò l’interpretazione della clausola del regolamento ai sensi dell’art. 1106 c.c.; contestò la valutazione sull’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.; infine lamentò il rigetto della domanda risarcitoria relativa alla rimozione delle apparecchiature e il mancato ricorso alla liquidazione equitativa.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno accolto il terzo motivo del ricorso principale della società concedente, limitatamente alla violazione dell’art. 1599 c.c., e hanno rigettato gli altri due motivi. Hanno ritenuto errata la sentenza d’appello nella parte in cui aveva accolto le domande dei singoli condomini senza verificare se il contratto fosse loro opponibile e in quali limiti. Il giudice di rinvio dovrà accertare se i condomini avessero acquistato dalla società concedente le rispettive unità immobiliari e le quote del lastrico, se gli acquisti fossero successivi al contratto e se gli acquirenti si fossero impegnati a rispettarlo; dovrà quindi applicare, ricorrendone i presupposti, l’art. 1599 c.c. La Corte ha chiarito che la concessione onerosa del lastrico per installarvi un impianto può essere qualificata, secondo l’interpretazione del singolo contratto, come diritto reale temporaneo di superficie, che richiede il consenso unanime dei condomini, oppure, in via ordinaria in mancanza di indicazioni contrarie, come concessione atipica ad aedificandum di natura obbligatoria, per la quale l’unanimità è necessaria soltanto se la durata supera nove anni. Il ricorso incidentale della società di telecomunicazioni è stato dichiarato assorbito, compreso il motivo sulla domanda risarcitoria. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1599 c.c.

  D’altra parte il patto con cui le parti escludono il diritto del proprietario del lastrico di ritenere, al termine del rapporto, i manufatti ivi installati, pur divergendo dalla disciplina dettata dall’art. 1593 c.c., non determina, proprio in ragione della natura non imperativa di tale disciplina, alcuna radicale inconciliabilità con il modello tipico della locazione.

  La disciplina della locazione, incluso l’art. 1599 c.c., si applica anche alla concessione onerosa atipica ad aedificandum di natura obbligatoria; l’opponibilità al terzo acquirente può comprendere anche la pattuizione sul diritto del concessionario di rimuovere l’impianto. Nel caso concreto occorreva verificare se e in quali limiti il contratto fosse opponibile ai condomini acquirenti successivi.

• art. 1108 c.c.

  Il contratto con cui un condominio abbia concesso ad altri, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di infrastrutture ed impianti che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di godere e disporre dei manufatti nel corso del rapporto e di asportarli alla fine dello stesso, richiede l’approvazione di tutti i condomini se, secondo l’interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario un diritto temporaneo di superficie; non richiede l’approvazione di tutti i condomini se, secondo l’interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata inferiore a nove anni.

  La necessità dell’unanimità dipende dalla qualificazione del contratto: occorre per la costituzione di un diritto reale di superficie; non occorre per una concessione obbligatoria ad aedificandum di durata inferiore a nove anni.

• art. 1322 c.c.

  Non vi è infatti ragione per negare alle parti la possibilità di scegliere, nell’esercizio dell’autonomia privata riconosciuta dall’art. 1322 c.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori.

  L’autonomia contrattuale consente di perseguire l’interesse a installare e mantenere un impianto su un’area altrui mediante un diritto reale oppure mediante un rapporto obbligatorio atipico, ferma la necessità di interpretare il concreto accordo.

• art. 934 c.c.

  Detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’art. 934 c.c., comma 1.

  La concessione ad aedificandum di natura personale può derogare convenzionalmente all’accessione e mantenere in capo al concessionario la disponibilità dell’opera durante il rapporto, secondo quanto pattuito.

• art. 1120 c.c.

  Sulla scorta di tali principi di diritto risulta inevitabile concludere che la collocazione sul lastrico condominiale di un manufatto stabilmente infisso nell’impiantito va considerata una “innovazione”, nel senso di cui all’art. 1120 c.c., in quanto determina una parziale trasformazione della destinazione del medesimo lastrico.

  L’installazione stabile di un manufatto sul lastrico ne modifica parzialmente la destinazione e costituisce innovazione in senso oggettivo; tuttavia, quando l’impianto è installato da un terzo, a proprie spese e nel proprio interesse in forza della concessione del bene, la questione condominiale va esaminata come atto di amministrazione ai sensi dell’art. 1108 c.c., non come innovazione deliberata dal condominio.

• art. 1102 c.c.

  L’uso della cosa comune da parte del singolo comproprietario, quand’anche lo si ritenga ammissibile in forma indiretta, non può comunque mai eccedere il limite, fissato dall’art. 1102 c.c., del diritto degli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa.

  Anche ammettendo l’uso indiretto della cosa comune da parte del singolo partecipante, esso non può comprimere il pari uso spettante agli altri; nel giudizio il relativo accertamento di incompatibilità compiuto dal giudice di merito non era censurabile mediante denuncia di violazione di legge.

• art. 1105 c.c.

  Il principio evocato nel mezzo di impugnazione in esame, secondo il quale deve presumersi che gli atti di ordinaria amministrazione stipulati da un condomino in relazione a parti condominiali dell’edificio sia sorretto dal consenso degli altri condomini, concerne, infatti, gli atti che il singolo condomino abbia compiuto in relazione a parti comuni dell’edificio condominiale per conto e nell’interesse del condominio.

  La presunzione di consenso degli altri partecipanti riguarda gli atti di ordinaria amministrazione compiuti dal singolo nell’interesse comune; non opera per un contratto concluso dal condomino nel proprio interesse e con percezione individuale del corrispettivo.

• art. 953 c.c.

  Il diritto di superficie può essere a tempo determinato, in conformità al disposto dell’art. 953 c.c. e, al momento della sua estinzione per la scadenza del termine, il titolare della proprietà superficiaria può asportare il manufatto, ove ciò le parti abbiano pattuito, in deroga alla norma contenuta nel medesimo dell’art. 953 c.c. (dispositiva e non imperativa), alla cui stregua il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione quando il diritto di superficie si estingue.

  Il diritto di superficie può essere costituito a termine; le parti possono pattuire che, alla sua estinzione, il titolare rimuova il manufatto anziché lasciarne la proprietà al titolare del suolo.

• art. 1593 c.c.

  Il disposto dell’art. 1593 c.c., comma 1 – che attribuisce al locatore lo jus retinendi in ordine alle addizioni eseguite dal conduttore – è infatti norma non imperativa, come reiteratamente affermato da questa Corte nelle sentenze nn. 1126/1985, 192/1991, 6158/1998, 13245/2010.

  La regola che attribuisce al locatore la facoltà di ritenere le addizioni non è imperativa e può essere derogata convenzionalmente, attribuendo al concessionario il diritto di rimuovere l’impianto, con l’eventuale obbligo di ripristinare il bene.

• art. 2643, n. 8, c.c.

  Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonchè, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dall’art. 1599 c.c. e art. 2643 c.c., n. 8.

  La concessione atipica ad aedificandum di natura obbligatoria è assoggettata, per quanto non regolato dalle parti, alle norme sulla locazione, incluse le disposizioni sulla trascrizione delle locazioni immobiliari ultranovennali.

• art. 1323 c.c.

  Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonchè, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dall’art. 1599 c.c. e art. 2643 c.c., n. 8.

  I contratti atipici sono assoggettati alle norme generali sui contratti e, per quanto non disciplinato dal titolo, alle norme del tipo nominato che regolano situazioni e interessi analoghi.

• art. 1117 c.c.

  È ora necessario, per dare risposta alla questione di massima sollevata dalla Seconda Sezione civile, rapportare, come preannunciato nel p. 22, le conclusioni fin qui raggiunte alla specifica situazione in cui il lastrico solare destinato a riceve l’installazione di un ripetitore di segnale costituisca parte comune di un edificio condominiale ex art. 1117 c.c..

  La regola sull’unanimità o sulla maggioranza si applica quando il lastrico oggetto della concessione appartiene alle parti comuni dell’edificio condominiale.

• art. 1103 c.c.

  La norma è menzionata come parametro del primo motivo del ricorso incidentale, ma la Corte non ne ha svolto un’applicazione autonoma: il ricorso incidentale è stato assorbito.

• art. 1106 c.c.

  La norma è stata invocata nel ricorso incidentale in relazione all’interpretazione del regolamento condominiale; la censura è rimasta assorbita.

• art. 1372 c.c.

  La censura relativa alla violazione dell’art. 1372 c.c., è priva di pregio; qui non è in discussione l’efficacia del contratto tra la Manas s.r.l. e la H3G s.p.a., bensì il diritto della Manas s.p.a di fare del lastrico solare un uso indiretto che, secondo l’accertamento della Corte di merito, impedisce il diritto degli altri condomini di fare parimenti uso di tale lastrico ai sensi dell’art. 1102 c.c..

  La persistente efficacia del contratto tra concedente e concessionario non risolve la distinta questione del diritto del concedente di destinare la cosa comune a un uso individuale incompatibile con il pari uso degli altri partecipanti.

• art. 1126 c.c.

  La norma è stata invocata nel motivo incidentale relativo al risarcimento, ma la censura è stata assorbita senza decisione nel merito.

• art. 2056 c.c.

  La norma è stata invocata nel motivo incidentale relativo al risarcimento, ma la censura è stata assorbita senza decisione nel merito.

• art. 115 c.p.c.

  La norma è stata invocata nel motivo incidentale sulla prova del danno, ma il relativo motivo è stato assorbito e la Corte non ne ha deciso il merito.

Massime di principio

• La concessione onerosa del lastrico solare o di altra superficie comune per installarvi e mantenervi un impianto può produrre effetti reali oppure obbligatori; la qualificazione del singolo contratto è questione di interpretazione riservata al giudice di merito, da svolgere considerando il testo, la durata, la sorte del manufatto, il corrispettivo, gli obblighi delle parti, la forma e il comportamento successivo.
• Se le parti hanno inteso attribuire effetti reali alla concessione, lo schema è quello del diritto di superficie, eventualmente temporaneo, con proprietà superficiaria del manufatto. La costituzione di un diritto temporaneo di superficie su una parte comune richiede il consenso di tutti i condomini.
• In mancanza di indicazioni contrattuali di segno contrario, la concessione onerosa di una superficie per installarvi e mantenervi un impianto, con facoltà di goderne e disporne durante il rapporto e di rimuoverlo alla cessazione, si riconduce al contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura obbligatoria. Se stipulato da un condominio, tale contratto richiede l’unanimità soltanto quando la durata convenuta supera nove anni.
• La concessione obbligatoria ad aedificandum può derogare convenzionalmente all’accessione, attribuendo al concessionario il godimento dell’opera per la durata del rapporto e il diritto di rimuoverla alla sua cessazione; per quanto non regolato dal contratto si applicano le norme generali sui contratti e, in quanto compatibili, quelle sulla locazione.
• Alla concessione onerosa atipica ad aedificandum di natura obbligatoria si applica il regime di opponibilità dell’art. 1599 c.c.; per stabilire se essa sia opponibile ai condomini acquirenti successivi occorre verificare la data degli acquisti rispetto alla stipula e l’eventuale impegno dell’acquirente a rispettare il contratto.
• La presunzione di consenso dei partecipanti agli atti di ordinaria amministrazione compiuti da un condomino concerne gli atti svolti per conto e nell’interesse della collettività condominiale; non si estende, per ciò solo, al contratto concluso dal singolo nel proprio interesse e con percezione individuale del corrispettivo.
• L’uso indiretto della cosa comune da parte del singolo partecipante non può comunque superare il limite del pari uso degli altri partecipanti; l’accertamento in fatto dell’incompatibilità dell’uso con tale diritto non è censurabile come violazione di legge.

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