Cassazione Civile, Ordinanza n. 32791/2021 del 09/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 7 giugno 2012 per un immobile sito nel Comune di Favara. Il promissario acquirente ha agito chiedendo l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal preliminare, la condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e, nei confronti di una seconda convenuta, il pagamento di una somma ulteriore per diverso titolo. I convenuti hanno resistito e, in via riconvenzionale, hanno chiesto la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dell'attore, il risarcimento del danno e un'indennità per il temporaneo godimento dell'immobile. Il Tribunale ha rigettato entrambe le domande; la Corte d'appello ha confermato. In cassazione il ricorrente ha dedotto due motivi: con il primo, violazione degli artt. 112, 118 e 132 c.p.c. per omessa pronuncia sulla censura relativa alla mancata consegna del certificato di abitabilità; con il secondo, violazione degli artt. 1175, 1218, 1375, 1385, 1453 e 1477 c.c. per avere la Corte territoriale omesso di considerare che il gravame riguardava la legittimità del recesso del promissario acquirente per mancanza del certificato di destinazione urbanistica, e non la mancanza dei requisiti per il rogito.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto che le censure non confrontassero la reale ratio decidendi della sentenza d'appello, la quale aveva valorizzato, da un lato, la completezza della documentazione prodotta dai promittenti venditori e la sua sufficienza ai fini della stipula del definitivo, risultante dal verbale notarile del 23 febbraio 2015, e, dall'altro, l'assenza di giustificazione della mancata comparizione del promissario acquirente nel luogo e nel giorno fissati per il rogito. I motivi sono stati qualificati come una richiesta di nuova valutazione del merito e della ricostruzione fattuale, estranea al giudizio di legittimità. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile; nulla è stato disposto sulle spese per mancata attività difensiva degli intimati; è stato inoltre dato atto del presupposto per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato come parametro della dedotta omessa pronuncia, ma la Corte non ha ravvisato il vizio prospettato perché la sentenza impugnata aveva comunque deciso sulla domanda di legittimità del recesso

• art. 118 c.p.c.

  invocato dal ricorrente insieme agli artt. 112 e 132 c.p.c. per censurare la motivazione, ma la doglianza è stata ritenuta inidonea a scalfire la ratio decidendi

• art. 132 c.p.c.

  richiamato come norma sulla motivazione della sentenza; la Corte ha escluso che vi fosse il vizio denunciato

• art. 1175 c.c.

  dedotto dal ricorrente tra le norme asseritamente violate in tema di correttezza nell'esecuzione del preliminare

• art. 1218 c.c.

  dedotto dal ricorrente in relazione all'asserito inadempimento dei promittenti venditori

• art. 1375 c.c.

  dedotto dal ricorrente quale parametro di buona fede nell'esecuzione del contratto

• art. 1385 c.c.

  richiamato per sostenere la richiesta di doppio della caparra a seguito dell'asserito recesso legittimo

• art. 1453 c.c.

  richiamato in relazione alla prospettata rilevanza dell'inadempimento e agli effetti risolutori

• art. 1477 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di obblighi del venditore, ma senza accoglimento della censura

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato nel procedimento camerale per la definizione accelerata del ricorso

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato in caso di ricorso inammissibile

• art. 13 comma 1-bis d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro del contributo unificato cui rapportare l'ulteriore importo dovuto

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, le censure devono colpire specificamente la ratio decidendi della sentenza impugnata; se contestano solo una diversa lettura dei fatti o delle prove, sono inammissibili.
• La deduzione di omessa pronuncia o di violazione di legge non è sufficiente quando la decisione di merito abbia comunque esaminato la domanda sostanziale e l'argomentazione del ricorrente miri soltanto a ottenere un nuovo apprezzamento del materiale istruttorio.
• In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la valutazione sull'esistenza o meno dell'inadempimento e sulla legittimità del recesso va verificata alla luce degli accertamenti di merito circa la completezza della documentazione necessaria alla stipula e la giustificazione dell'eventuale mancata comparizione al rogito.
• La richiesta di restituzione del doppio della caparra presuppone la legittimità del recesso di parte; se il giudice di merito esclude l'inadempimento della controparte e ritiene ingiustificato il rifiuto di stipulare il definitivo, la domanda non può essere accolta.
• Il giudizio di legittimità non consente una revisione del convincimento del giudice di merito sul fatto, salvo i limiti propri del controllo di legittimità.
• In caso di ricorso inammissibile, la Corte dà atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato se dovuto.

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