Sentenza del 19/02/2021 n. 1079 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Imposizione IRPEF su canoni locativi ritenuti percepiti nonostante la mancata corresponsione da parte della società conduttrice; verifica se lo stato di procedura concorsuale (concordato preventivo) della conduttrice e la conseguente risoluzione del contratto ex lege giustificano la non percezione del reddito e rendono irrilevante la presunzione di reddito prevista.

La decisione

Il giudice ha dato ragione al locatore: l'assoggettamento della società conduttrice alla procedura di concordato preventivo ha determinato la risoluzione del contratto di locazione e giustifica la mancata percezione dei canoni. Tale circostanza prova l'inadempimento della conduttrice e la concreta impossibilità di incassare i canoni, rendendo non tassabile il relativo reddito immobiliare e rendendo inefficace la presunzione di reddito evocata dall'Amministrazione.

Norme richiamate

• art. 26 TUIR

  L'art. 26 TUIR è richiamato in relazione alla presunzione di produzione di reddito da locazione; il giudice ha ritenuto che tale presunzione può essere superata quando sussistono fatti oggettivi che dimostrano la reale impossibilità di percepire i canoni (es. concordato preventivo e risoluzione del contratto).

• Cass. n. 20041/2020

  Giurisprudenza di legittimità richiamata come precedente favorevole all'esclusione della tassazione quando la procedura concorsuale del conduttore e la conseguente perdita della possibilità di incasso comprovano l'assenza di reddito imponibile.

Massime di principio

• La mera presunzione normativa di produzione di reddito da locazione può essere contrastata con prove che dimostrino l'effettiva impossibilità di incasso (es. apertura di procedura concorsuale del conduttore).
• L'instaurazione di una procedura concorsuale (concordato, fallimento, ecc.) da parte dell'inquilino può determinare, per effetto della normativa o del contratto, la risoluzione del rapporto e la conseguente perdita del credito, giustificando la non tassazione dei canoni non percepiti.
• Per opporre efficacemente la non imponibilità occorre documentare lo stato concorsuale del conduttore, la data e gli effetti della risoluzione del contratto e l'impossibilità concreta di recuperare i canoni (atti, provvedimenti, comunicazioni, scritture contabili).
• Se invece il contratto non è risolto o permangono possibilità ragionevoli di recupero (azioni esecutive, crediti in massa passiva), la presunzione di reddito può risultare più difficile da superare.
• In caso simile, è opportuno annotare contabilmente l'evento (svalutazione/chiusura del credito), conservare tutta la documentazione della procedura concorsuale e delle comunicazioni contrattuali, e valorizzare il precedente giurisprudenziale a supporto della non tassabilità.