Sentenza del 11/11/2015 n. 5855 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la rettifica del valore dichiarato nell’atto di acquisto dell’immobile, sostenendo l’insufficienza della motivazione dell’accertamento fondato sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). La controversia riguardava, in particolare, se l’Amministrazione avesse adeguatamente considerato le caratteristiche concrete dell’immobile, situato in una zona periferica e privo di accesso diretto sulla strada.

La decisione

La motivazione dell’accertamento è stata ritenuta sufficiente. L’indicazione dei valori OMI, accompagnata dalla considerazione delle caratteristiche specifiche dell’immobile — ubicazione periferica e mancanza di accesso su strada — è stata giudicata idonea a rendere comprensibili le ragioni della rettifica del valore ai fini dell’imposta di registro. Ne consegue che la contestazione del contribuente non è stata accolta e l’accertamento è stato confermato.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  La norma disciplina il potere dell’Amministrazione finanziaria di rettificare il valore degli immobili dichiarato nell’atto ai fini dell’imposta di registro. La motivazione è sufficiente quando consente al contribuente di comprendere i criteri e gli elementi utilizzati per la rettifica; nel caso esaminato, il richiamo ai valori OMI è stato integrato con l’indicazione delle caratteristiche concrete dell’immobile.

Massime di principio

• I valori OMI possono costituire un elemento di riferimento per la rettifica del valore immobiliare ai fini dell’imposta di registro, ma la loro efficacia motivazionale dipende dal modo in cui vengono collegati all’immobile concreto.
• La motivazione dell’accertamento può essere considerata sufficiente quando indica i valori utilizzati e tiene conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile, quali ubicazione periferica, accessibilità e condizioni oggettive.
• Il semplice richiamo astratto ai valori OMI, privo di qualsiasi collegamento con le peculiarità del bene accertato, può invece risultare insufficiente.
• Per contestare efficacemente una rettifica, il contribuente dovrebbe dimostrare che l’immobile presenta caratteristiche significativamente peggiorative rispetto ai valori di mercato utilizzati dall’Amministrazione o che il raffronto OMI è stato applicato in modo non pertinente.
• La valutazione della sufficienza della motivazione è concreta: rilevano sia i dati di mercato richiamati sia la descrizione delle caratteristiche che incidono sul valore effettivo del bene.