Sentenza del 24/09/2018 n. 2798 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la quantificazione del valore venale dell'area ai fini ICI, sostenendo che il Comune non potesse utilizzare automaticamente i prezzi di compravendita di altre aree senza verificare se tali terreni avessero caratteristiche urbanistiche e, soprattutto, la medesima potenzialità edificatoria. La sola vicinanza o similitudine delle aree non è sufficiente a dimostrare la correttezza del valore assunto come base imponibile.

Norme richiamate

• Disciplina ICI sulla base imponibile delle aree fabbricabili

  Il valore imponibile deve essere determinato in relazione al valore venale in comune commercio dell'area, considerando elementi concretamente comparabili e pertinenti, tra cui le caratteristiche urbanistiche e la potenzialità edificatoria.

Massime di principio

• Nel determinare il valore di un'area fabbricabile ai fini tributari, il Comune può utilizzare atti di compravendita di altre aree solo se dimostra la loro effettiva comparabilità.
• La mera confinanza o similitudine geografica tra terreni non è sufficiente: occorre verificare destinazione urbanistica, indice edificatorio, volumetria realizzabile, vincoli e altre caratteristiche incidenti sul valore.
• Quando il valore deriva da comparazioni con altri immobili, l'amministrazione deve esplicitare il percorso logico e documentare perché i beni assunti come riferimento abbiano una potenzialità edificatoria equivalente.
• Il contribuente può contestare l'accertamento se il Comune utilizza prezzi comparativi senza considerare differenze urbanistiche o senza fornire una motivazione adeguata sulla comparabilità delle aree.