Sentenza del 29/07/2016 n. 15835 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate ha impugnato la sentenza della CTR del Lazio sostenendo che la plusvalenza derivante dalla cessione del terreno fosse imponibile ai fini IRPEF. Secondo l'Ufficio, la condizione sospensiva prevista nel contratto di compravendita, consistente nell'ottenimento dei provvedimenti amministrativi necessari per installare un distributore di carburanti, avrebbe avuto effetto retroattivo ai sensi dell'art. 1360 c.c., rendendo rilevante la vocazione edificatoria dell'area già al momento della cessione. La contribuente ha invece sostenuto che il terreno, al momento della vendita, aveva destinazione urbanistica a verde attrezzato e non era edificabile, sicché non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle entrate. Ha ritenuto corretto valutare la natura urbanistica del terreno al momento della cessione e ha affermato che l'avveramento della condizione sospensiva non aveva modificato la destinazione originaria dell'area, rimasta quella di verde attrezzato. L'Agenzia non aveva dimostrato l'esistenza di una variante urbanistica che avesse trasformato il terreno in area edificabile. Inoltre, la sentenza impugnata era fondata su due motivazioni autonome e l'Agenzia aveva contestato soltanto una di esse; l'altra, relativa all'assenza del presupposto impositivo per la destinazione a verde attrezzato, era quindi divenuta definitiva. L'Agenzia delle entrate è stata condannata al pagamento delle spese processuali, liquidate in 4.000 euro, oltre spese forfettarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 67, già art. 81, TUIR

  La plusvalenza da cessione immobiliare è imponibile soltanto quando ricorrono i presupposti previsti dalla norma, tra cui la natura edificabile del terreno secondo la disciplina applicabile. Nel caso concreto, tale presupposto non è stato riconosciuto perché l'area aveva destinazione a verde attrezzato.

• Art. 1360 c.c.

  L'avveramento della condizione sospensiva produce, in linea generale, effetti retroattivi tra le parti. Tuttavia, tale retroattività non modifica automaticamente la natura urbanistica del bene né dimostra, da sola, che il terreno fosse edificabile al momento della cessione.

• Art. 360-bis c.p.c.

  È stato richiamato il principio secondo cui, quando una sentenza è sorretta da più motivazioni autonome e ciascuna è sufficiente a giustificare la decisione, la mancata impugnazione di una di esse rende inammissibili o comunque inidonee le censure rivolte alle altre.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, la natura edificabile del terreno deve essere verificata sulla base della destinazione urbanistica rilevante e non può essere desunta soltanto dall'uso futuro previsto dalle parti o dall'avveramento di una condizione contrattuale.
• La retroattività civilistica di una condizione sospensiva non comporta automaticamente una retroattività della qualificazione urbanistica o fiscale del bene.
• La destinazione a verde attrezzato non equivale necessariamente a edificabilità: l'Amministrazione deve dimostrare, con riferimento agli strumenti urbanistici applicabili, l'effettiva destinazione edificatoria.
• In un ricorso è necessario contestare tutte le motivazioni autonome poste a fondamento della sentenza; se una di esse non viene impugnata, può diventare definitiva e impedire l'accoglimento del ricorso.
• L'onere di dimostrare l'esistenza di una variante urbanistica o di altro titolo idoneo a qualificare l'area come edificabile grava sull'Amministrazione che pretende di applicare l'imposizione sulla plusvalenza.