Cassazione Civile, Ordinanza n. 05957/2023 del 28/02/2023

Esito

La controversia

Tra una società esercente attività di ottica, quale conduttrice, e la proprietaria dell’immobile, quale locatrice, era stato stipulato un contratto di locazione commerciale di un locale in Pescara. Il contratto prevedeva che la locazione iniziasse il 10 agosto 2013 e che entro il 31 luglio 2013 la locatrice completasse lavori necessari all’uso commerciale del bene, tra cui bagno, antibagno e impianto di ventilazione artificiale, oltre alla consegna del locale munito delle autorizzazioni richieste per l’attività di vendita al dettaglio di ottica. La conduttrice aveva sostenuto che la locatrice fosse rimasta inadempiente rispetto a tali obblighi, anche perché il Comune aveva comunicato il diniego alla SCIA per le opere già prima della stipula, con conseguente impossibilità di eseguirle. A seguito dell’intimazione di sfratto per morosità e della richiesta di pagamento dei canoni scaduti, la conduttrice si era opposta, eccependo l’inadempimento della locatrice, chiedendo la compensazione con somme asseritamente dovute per migliorie, canoni indebitamente versati e risarcimento del danno da lucro cessante. In primo grado la domanda della locatrice era stata accolta con risoluzione del contratto e condanna al pagamento dei canoni, degli oneri condominiali e di altre somme; la corte d’appello aveva confermato. In cassazione la conduttrice deduceva: 1) omessa pronuncia e/o violazione degli artt. 1453, 1455 e 1460 c.c. in relazione alla gravità del proprio asserito inadempimento e alla condanna per canoni, oneri condominiali e rimborso imposta di registro; 2) violazione degli artt. 99, 112, 115, 116, 2697, 1362 ss., 1322, 1575, 1418, 1325, 1346 e 1439 c.c., nonché omesso esame di fatto decisivo, per non avere la corte territoriale valorizzato il preteso inadempimento della locatrice, il diniego amministrativo e la prospettata nullità del contratto; 3) omessa pronuncia sulla domanda di rimborso di spese sostenute per ottenere l’agibilità e rendere utilizzabile il locale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché costruito in modo contraddittorio, confondendo omessa pronuncia e omessa motivazione, e comunque non confrontato con la reale motivazione della sentenza d’appello, che aveva esaminato il motivo e valorizzato l’avvenuto esercizio dell’attività almeno dal 29 ottobre 2014. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché privo di effettiva illustrazione delle denunciate violazioni di legge, sostanzialmente diretto a ottenere una rivalutazione del fatto e delle prove, inoltre non consentito il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. in presenza di c.d. doppia conforme non superata dalla dimostrazione di diverse ragioni di fatto tra primo e secondo grado. Ha respinto il terzo motivo perché la sentenza d’appello aveva comunque pronunciato sul corrispondente motivo di impugnazione e perché la clausola contrattuale richiamata prevedeva che, se la locatrice non avesse eseguito le opere entro il termine pattuito, il conduttore potesse provvedervi a proprie spese. Il ricorso è quindi stato respinto con condanna della ricorrente alle spese e con atto dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura di omessa pronuncia è inammissibile quando, in realtà, la sentenza impugnata ha deciso sul motivo di appello e il ricorso mira solo a contestarne la motivazione.

• art. 99 c.p.c.

  La violazione deve essere specificamente illustrata; una mera evocazione formale della norma, senza correlazione con la censura sviluppata, è inidonea.

• art. 115 c.p.c.

  La dedotta violazione non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  La dedotta violazione non può essere usata per sollecitare una diversa ponderazione delle prove.

• art. 2697 c.c.

  La censura è ammissibile solo se spiega in che modo il giudice abbia invertito o falsamente applicato il riparto dell’onere probatorio.

• artt. 1362 ss. c.c.

  Le norme sull’interpretazione del contratto devono essere specificamente indicate come violate e non genericamente invocate per ottenere una nuova lettura del rapporto.

• art. 1322 c.c.

  La deduzione del vizio deve mostrare concretamente la violazione della disciplina dell’autonomia contrattuale, non limitarsi a contestazioni assertive.

• art. 1575 c.c.

  L’obbligo del locatore viene evocato dalla parte ricorrente, ma la Corte rileva l’inammissibilità della censura per difetto di specificità e perché diretta a rivalutare il fatto.

• art. 1418 c.c.

  La nullità del contratto non può essere affermata senza una coerente e specifica deduzione del vizio genetico del regolamento negoziale.

• art. 1325 c.c.

  La deduzione di nullità deve confrontarsi con i requisiti essenziali del contratto in modo specifico e non meramente assertivo.

• art. 1346 c.c.

  Il motivo che invochi l’illiceità o l’indeterminatezza dell’oggetto deve indicare in concreto il profilo viziato del contratto.

• art. 1439 c.c.

  Il richiamo al dolo è stato considerato incongruo rispetto alla struttura delle censure, perché la parte mirava a una rivalutazione dei fatti più che a una corretta sussunzione giuridica.

• art. 1453 c.c.

  La risoluzione per inadempimento richiede una critica coerente alla valutazione della gravità dell’inadempimento, non una contestazione generica.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell’inadempimento va censurata confrontandosi con la motivazione concreta della sentenza di merito.

• art. 1460 c.c.

  L’eccezione di inadempimento deve essere prospettata in modo specifico e coerente con gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi di ricorso per cassazione devono individuare con precisione il vizio denunciato e non consistere in un non motivo o in una mera richiesta di riesame del merito.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge richiede una censura argomentata sulla falsa applicazione della norma, non una mera contestazione fattuale.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Il vizio processuale è configurabile solo se davvero vi è omissione di pronuncia o altra nullità denunciata, non quando si contesti la motivazione resa.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è inammissibile se usato per rivalutare il merito e, in presenza di doppia conforme, non è proponibile salvo specifica dimostrazione di ragioni di fatto diverse tra i giudici di merito.

• art. 348-ter, comma 5 c.p.c.

  In caso di sentenza di appello confermativa della prima decisione sulle stesse ragioni di fatto, il ricorso per cassazione è limitato ai motivi di cui ai numeri 1, 2, 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata o quando confonde omessa pronuncia e omessa motivazione.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c. non può essere invocata per ottenere una nuova valutazione delle prove o dei fatti di causa.
• La deduzione di nullità del contratto o di dolo deve essere sorretta da allegazioni specifiche e da una coerente indicazione del vizio negoziale, non da contestazioni generiche o assertive.
• Quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado sulle stesse ragioni di fatto, il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. è precluso salvo che il ricorrente dimostri una diversa base fattuale tra i due gradi di merito.
• La censura di omessa pronuncia è inammissibile se dalla sentenza impugnata risulta che il giudice ha effettivamente esaminato il motivo di appello, anche solo con motivazione sintetica.
• Il giudizio di gravità dell’inadempimento e l’applicazione dell’eccezione di inadempimento devono essere contestati con argomentazioni che si misurino con gli specifici accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.

Come è indicizzato