Cassazione Civile, Sentenza n. 24838/2022 del 17/08/2022

Esito

La controversia

Azione promossa dalla mediatrice per ottenere la provvigione per la vendita di un complesso immobiliare (preliminare del 31.12.2006 per C 1.900.000). I ricorrenti (Immobiliare Adriana e Matteo Comploi) deducevano che il preliminare era soggetto a condizione sospensiva non avveratasi, ostativa al sorgere del diritto alla provvigione, e che Matteo Comploi, pur avendo conferito l'incarico senza poteri, non poteva essere condannato in solido insieme alla società poiché la società aveva poi ratificato l'operato; infine contestavano l'onere probatorio e la natura della responsabilità del rappresentante senza poteri.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso (difetto di valutazione della rilevabilità della condizione sospensiva e incompatibilità di una condanna solidale nei confronti del rappresentante privo di poteri ratificato dalla società), ha dichiarato assorbito il quarto motivo e ha cassato la sentenza della Corte d'appello in relazione ai motivi accolti. La causa è rinviata alla Corte d'appello di Brescia, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità. In sintesi: il diritto alla provvigione può essere influenzato dal mancato avveramento di una condizione sospensiva (che può essere rilevata anche d'ufficio se documentata negli atti) e il falso rappresentante ratificato non può essere condannato in solido al pagamento della provvigione.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  Stabilisce il diritto del mediatore alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento; quadro di riferimento per valutare il sorgere del diritto alla provvigione.

• art. 1757 c.c.

  Regola gli effetti delle condizioni sui contratti ai fini della provvigione: se il preliminare è sottoposto a condizione sospensiva il diritto alla provvigione sorge solo al verificarsi della condizione; la presenza di una condizione sospensiva è quindi fatto impeditivo del maturare della provvigione se non si realizza.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione al dovere di motivazione: la Corte ha censurato la motivazione che non ha adeguatamente verificato la rilevabilità della condizione dagli atti.

• art. 183, comma sesto, c.p.c.

  Riguarda la comparsa conclusionale e i limiti di allegazione; la Corte ha chiarito che la condizione sospensiva, non costituendo eccezione in senso stretto, poteva essere dedotta anche in fase successiva o rilevata d'ufficio se documentata.

• art. 189 c.p.c.

  Richiamato nel contestare il vizio di motivazione relativo alle modalità di assunzione delle prove e alla decisione sulla causa.

• art. 2932 c.c.

  Men- zionato nei motivi di impugnazione in relazione agli effetti della prescrizione o di profili temporali della pretesa; la Corte ha valutato la rilevanza di fatti impeditivi emergenti dagli atti.

• art. 1388 c.c.

  Norma generale sul mandato e rappresentanza; rilevante per il profilo della rappresentanza di Matteo Comploi e per gli effetti della ratifica del negozio concluso in nome altrui.

• art. 1399 c.c.

  Regola la ratifica del negozio compiuto senza poteri; applicata per affermare che la ratifica della società rende efficace il negozio nei confronti della società stessa con effetti retroattivi.

• art. 1398 c.c.

  Riguarda gli effetti della rappresentanza e dei negozi conclusi senza potere; usato per distinguere la responsabilità del falso rappresentante da quella del dominus ratificante.

• art. 2697 c.c.

  Principio sull'onere della prova; evocato nei motivi relativi all'onere probatorio del mediatore circa danni o interessi negativi derivanti dall'operato del rappresentante senza poteri.

• art. 23, comma 8-bis D.L. 137/2020 (conv. L. 176/2020)

  Norma procedurale che ha consentito la decisione del ricorso in camera di consiglio senza udienza pubblica, a seguito delle disposizioni di emergenza.

Massime di principio

• La presenza di una condizione sospensiva sul contratto che ha dato origine all'affare può impedire il sorgere del diritto alla provvigione fintantoché la condizione non si avveri; se la condizione risulta dagli atti, può essere rilevata anche dal giudice d'ufficio e non è necessariamente soggetta alle preclusioni della comparsa conclusionale.
• Occorre distinguere tra eccezioni in senso stretto (soggette a preclusioni processuali) ed eccezioni in senso lato/fatti impeditivi, estintivi o modificativi che possono essere rilevati d'ufficio se risultano documentati negli atti e acquisiti nel rispetto delle regole probatorie.
• La ratifica da parte del dominus (la società) rende efficace retroattivamente il negozio compiuto dal falsus procurator nei confronti del dominus; perciò la società assume l'obbligo di pagare la provvigione, mentre il falso rappresentante ratificato non diventa parte obbligata per quella provvigione.
• Il rappresentante senza poteri può rimanere obbligato verso il mediatore solo in assenza di ratifica (o per responsabilità risarcitoria limitata all'interesse negativo), ma se la società ratifica il negozio la responsabilità diretta del falso rappresentante per la provvigione è esclusa.
• Il giudice di merito deve verificare se l'esistenza di clausole condizionali emerga chiaramente dagli atti e se la prova della loro apposizione sia stata acquisita legittimamente; in caso contrario, la decisione deve motivare specificamente la valutazione della rilevabilità d'ufficio.
• In contestazioni processuali, le questioni rilevabili d'ufficio devono essere trattate in funzione della giustizia della decisione: non possono essere respinte come tardive senza che il giudice abbia eseguito le verifiche probatorie necessarie.
• Nei casi simili, il mediatore che pretende la provvigione dovrebbe documentare tempestivamente l'esistenza e il contenuto del preliminare, nonché la eventuale condizione, mentre la parte venditrice dovrebbe dimostrare la sussistenza della condizione sospensiva e il suo mancato avveramento per opporre l'impedimento al sorgere della provvigione.