Sentenza n. 3335/2026 - Napoli, Sezione 4

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Napoli ha accolto l'istanza della controinteressata ai sensi dell'art. 37 d.P.R. 380/2001, riguardante la realizzazione di una pavimentazione esterna su un lastrico solare, di una scala esterna in ferro e di una ringhiera perimetrale, qualificando l'intervento come trasformazione da lastrico di copertura non praticabile a terrazzo praticabile attrezzato. Ha dedotto: a) violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. e dell'art. 11 d.P.R. 380/2001, per mancata considerazione della possibile natura condominiale del lastrico e della necessità del consenso degli altri condomini; b) violazione dell'art. 69 delle NTA della Variante Generale al PRG del Comune di Napoli, che subordinerebbe la trasformazione dei solai di copertura in terrazzi praticabili a condizioni non sussistenti; c) difetto di istruttoria, per l'omessa verifica della presenza di canne fumarie, della legittimità del precedente condono edilizio e dell'idoneità statica del solaio, anche in ragione del diverso carico derivante dall'uso abitativo del terrazzo. Il Comune e la controinteressata hanno eccepito l'irricevibilità del ricorso, sostenendo una conoscenza anticipata dell'atto. Il giudice ha inoltre esaminato d'ufficio o per completezza la questione della verifica strutturale della copertura.

La decisione

Il TAR ha respinto l'eccezione di irricevibilità, ritenendo non provata la piena conoscenza anticipata del provvedimento. La piena conoscenza rilevante ai fini dell'art. 41, comma 2, c.p.a. richiede la percezione dell'esistenza dell'atto e degli elementi che ne rendono attuale la lesività; l'onere di dimostrare la tardività grava sulla parte che la eccepisce e deve essere assolto con prova rigorosa. La mera presenza dell'atto nel fascicolo di un procedimento penale non dimostra né la conoscenza effettiva della persona offesa né la comunicazione dell'atto alla ricorrente. Nel merito, il ricorso è stato accolto per violazione dell'art. 11 d.P.R. 380/2001. Il Comune non ha adeguatamente verificato la legittimazione della richiedente, nonostante emergessero elementi idonei a porre in dubbio la pertinenza esclusiva del lastrico. Il regolamento condominiale indicava i lastrici solari tra le parti comuni, il precedente condono qualificava il bene come solaio di copertura non praticabile e non risultava un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c.; inoltre, la questione era stata segnalata dalla ricorrente nelle osservazioni procedimentali. L'amministrazione avrebbe dovuto svolgere un'istruttoria sulla proprietà o disponibilità del bene e arrestarsi, ove la richiedente non avesse fornito elementi prima facie attendibili sulla propria legittimazione, senza sostituirsi al giudice civile. È stata altresì ritenuta fondata la censura relativa al difetto di istruttoria statica: l'autorizzazione sismica in sanatoria acquisita riguardava soltanto la scala metallica e non la verifica strutturale del solaio, benché il passaggio da copertura accessibile per la manutenzione a terrazzo praticabile per uso abitativo potesse determinare carichi statici diversi. Il motivo relativo alla legittimazione era sufficiente all'accoglimento; le ulteriori doglianze sono state assorbite, salvo l'esame del profilo statico per esigenze di completezza e in vista dell'eventuale riedizione del potere. Il provvedimento impugnato è stato annullato e le spese sono state compensate tra tutte le parti.

Norme richiamate

• art. 29 c.p.a.

  Fondamento dell'azione di annullamento proposta contro il provvedimento comunale.

• art. 41, comma 2, c.p.a.

  la piena conoscenza di un provvedimento amministrativo [...] è integrata [...] dalla percezione dell'esistenza di un provvedimento amministrativo e degli aspetti che ne rendono evidente la lesività della sfera giuridica del potenziale ricorrente

  Il termine per impugnare decorre dalla piena conoscenza dell'atto e della sua lesività; la conoscenza deve essere provata in modo rigoroso quando viene eccepita la tardività.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  L'amministrazione deve verificare la legittimazione del richiedente, accertandone la proprietà o la disponibilità dell'immobile; in presenza di contestazioni deve svolgere un'istruttoria adeguata, senza risolvere definitivamente le questioni civilistiche.

• art. 1117, n. 1, c.c.

  I lastrici solari sono presunti beni comuni condominiali, salvo titolo contrario riferibile al titolo costitutivo del condominio e, in particolare, al primo atto di trasferimento dell'originario proprietario.

• art. 8 c.p.a.

  Il giudice amministrativo può esaminare incidentalmente questioni relative a diritti soggettivi, come il regime proprietario del lastrico, senza efficacia di giudicato.

• artt. 93 e 94-bis d.P.R. 380/2001

  L'autorizzazione sismica deve riguardare gli aspetti strutturali effettivamente interessati dall'intervento; l'autorizzazione relativa alla sola scala non assolve alla verifica statica del solaio trasformato in terrazzo praticabile.

• art. 31, comma 3, d.P.R. 380/2001

  Richiamato quale fondamento della precedente ordinanza di demolizione relativa all'intervento edilizio.

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  Disciplina l'istanza di regolarizzazione edilizia presentata dalla controinteressata e accolta dal provvedimento annullato.

• art. 69 delle NTA della Variante Generale al PRG del Comune di Napoli

  Invocato dalla ricorrente quale disciplina delle condizioni per la trasformazione dei solai di copertura in terrazzi praticabili; la relativa censura è stata assorbita.

Massime di principio

• Ai fini del rilascio di un titolo edilizio o della regolarizzazione di un intervento, l'amministrazione deve verificare la legittimazione del richiedente, accertando la proprietà o la disponibilità dell'immobile; quando emergono contestazioni o elementi obiettivi di dubbio, non può limitarsi alla dichiarazione dell'istante, ma deve svolgere un'istruttoria adeguata e negare il titolo se non risultano elementi prima facie attendibili, senza sostituirsi al giudice civile nella decisione definitiva sulla proprietà.
• La clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi contenuta nei titoli edilizi non esonera l'amministrazione dal preliminare dovere di verificare la legittimazione del richiedente e non consente di assentire l'appropriazione o trasformazione di una possibile parte comune in assenza di adeguati elementi sulla disponibilità esclusiva del bene.
• I lastrici solari condominiali sono presunti beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche quando siano raggiungibili da una sola unità immobiliare o siano utilizzati esclusivamente da un condomino; la presunzione può essere superata soltanto da un titolo contrario, da individuare nel titolo costitutivo del condominio e, in particolare, nel primo atto di trasferimento dell'originario proprietario.
• La trasformazione di una copertura non praticabile, destinata ad accessi occasionali per manutenzione, in terrazzo praticabile per uso abitativo richiede una verifica istruttoria specifica sulla sicurezza statica, poiché il diverso uso può comportare carichi strutturali differenti; un'autorizzazione sismica riferita soltanto a una scala non è sufficiente a dimostrare la verifica del solaio.
• L'onere di provare la tardività dell'impugnazione grava sulla parte che eccepisce l'irricevibilità e deve essere assolto con prova rigorosa. La mera presenza del provvedimento nel fascicolo di un procedimento penale non dimostra, da sola, la piena conoscenza dell'atto da parte del ricorrente né consente di presumere la comunicazione della conoscenza da un soggetto terzo.
• Il giudice amministrativo può esaminare incidentalmente, senza efficacia di giudicato, la questione civilistica relativa alla proprietà o alla natura condominiale del bene quando tale accertamento sia necessario per decidere sulla legittimità del titolo edilizio.

Come è indicizzato