Sentenza del 26/07/2017 n. 18471 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle entrate aveva rideterminato i redditi d'impresa derivanti dalla vendita di due locali commerciali, ritenendo non congrui i corrispettivi dichiarati. L'accertamento si fondava sull'antieconomicità della gestione aziendale, sui valori OMI e su una ricostruzione analitica del reddito. L'Ufficio ha impugnato in cassazione la decisione della CTR, denunciando la violazione del D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, in combinato disposto con la L. n. 296 del 2006, art. 1, comma 307, e il D.P.R. n. 917 del 1986, art. 9, comma 3, nonché l'insufficiente motivazione della sentenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle entrate e ha confermato la decisione della CTR, ritenendo infondati entrambi i motivi. L'antieconomicità della gestione può giustificare l'avvio dell'accertamento e i valori OMI possono costituire elementi presuntivi, ma non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il maggior prezzo di vendita. Occorrono ulteriori presunzioni gravi, precise e concordanti e una valutazione concreta e personalizzata degli immobili. Nel caso concreto, la contribuente aveva prodotto una perizia giurata che considerava le condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni e il confronto con immobili similari; tale prova non era stata adeguatamente contestata dall'Ufficio. L'Agenzia è stata inoltre condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro, oltre spese generali e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39

  L'Amministrazione finanziaria può procedere ad accertamento anche mediante presunzioni semplici, purché gli elementi utilizzati siano gravi, precisi e concordanti. Non è sufficiente una determinazione automatica del maggior corrispettivo basata esclusivamente su valori astratti o standardizzati.

• L. n. 296 del 2006, art. 1, comma 307

  La disposizione è richiamata nel quadro della disciplina relativa alla determinazione del valore degli immobili, ma la Corte esclude che possa fondare una presunzione automatica di corrispondenza tra valore normale e prezzo effettivamente dichiarato.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 9, comma 3

  Il valore normale dei beni immobili costituisce un parametro di riferimento, ma non prova da solo l'effettivo corrispettivo della vendita né consente automaticamente di rettificare il reddito dichiarato.

• L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5

  La norma ha modificato l'art. 39 del D.P.R. n. 600 del 1973, eliminando la presunzione legale relativa secondo cui il corrispettivo effettivo coincide con il valore normale del bene. La valutazione è quindi rimessa al giudice sulla base di presunzioni semplici qualificate.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto; nel caso concreto la censura dell'Agenzia è stata ritenuta infondata.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  Consente di censurare l'omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti; la doglianza relativa alla motivazione è stata ritenuta priva di decisività, anche perché la perizia della contribuente non era stata adeguatamente contestata.

Massime di principio

• I valori OMI sono indici o elementi presuntivi utili, ma non possono costituire da soli la prova del maggior prezzo di una compravendita immobiliare.
• L'Amministrazione deve svolgere una ricostruzione concreta e personalizzata, considerando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile, la zona, lo stato di conservazione e il confronto con beni realmente comparabili.
• L'antieconomicità dell'attività d'impresa può giustificare l'accertamento, ma non dimostra automaticamente che i prezzi dichiarati siano inferiori a quelli effettivi.
• Una rettifica fiscale deve poggiare su presunzioni gravi, precise e concordanti; non sono sufficienti valutazioni generiche, percezioni soggettive o il semplice richiamo alla comune conoscenza dei valori immobiliari.
• Una perizia giurata dettagliata, se coerente e non specificamente contestata dall'Ufficio, può costituire una prova idonea a dimostrare la congruità dei corrispettivi dichiarati.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe documentare le caratteristiche effettive dell'immobile e le ragioni di eventuali prezzi inferiori ai valori medi di mercato, mentre l'Amministrazione deve contestare puntualmente tali elementi.