Cassazione Civile, Ordinanza n. 21605/2021 del 28/07/2021

Esito

La controversia

Il promittente venditore aveva agito per far accertare la nullità di un contratto preliminare con cui si era obbligato a vendere al promissario acquirente il diritto di superficie sulla metà di un’area compresa in un Piano di Insediamento Produttivo comunale, con previsione di immissione anticipata nel possesso. Il ricorrente sosteneva che il preliminare fosse contrario alla disciplina di legge sui piani per insediamenti produttivi e alla convenzione stipulata con il Comune, la quale imponeva obblighi di edificazione, vietava l’alienazione per cinque anni e subordinava eventuali trasferimenti successivi al possesso di requisiti specifici da parte dell’acquirente. Con il ricorso per cassazione ha denunciato violazione o falsa applicazione degli artt. 27 e 35, terzo comma, della L. n. 865 del 1971, 1339, 1419, secondo comma, e 1140 c.c., censurando l’interpretazione della convenzione comunale e sostenendo che, in difetto di espressa previsione, la disponibilità del diritto di superficie non fosse consentita; ha inoltre insistito sul fatto che l’immediata immissione nel possesso del promissario acquirente avrebbe impedito il corretto adempimento degli obblighi convenzionali.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la convenzione stipulata con il Comune, letta alla luce dell’art. 27 della L. n. 865 del 1971, non impedisse la conclusione del preliminare: il rogito definitivo era previsto alla scadenza del periodo di inalienabilità e, decorso tale termine, permaneva solo l’obbligo di segnalazione al Comune per la verifica dei requisiti del subentrante. Quanto alla consegna anticipata del bene, la Corte ha richiamato l’orientamento secondo cui nel preliminare con consegna anticipata non si verifica anticipazione degli effetti traslativi, ma solo una disponibilità di fatto fondata su un comodato funzionalmente collegato al preliminare; dunque tale immissione nel possesso non incideva sugli obblighi del promittente venditore derivanti dalla convenzione. Il ricorrente è stato condannato alle spese e sono stati dichiarati i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 27 L. n. 865 del 1971

  La disciplina dei piani per insediamenti produttivi preserva la destinazione pubblicistica dell’area e consente vincoli convenzionali su edificazione, inalienabilità temporanea e verifica dei requisiti del subentrante.

• art. 35, terzo comma, L. n. 865 del 1971

  Richiamato dal ricorrente come norma asseritamente violata, senza che la Corte ne ravvisasse una lesione nel caso concreto.

• art. 1339 c.c.

  Richiamato dal ricorrente; la Corte non ha accolto la censura, ritenendo compatibile il preliminare con la disciplina legale e convenzionale.

• art. 1419, secondo comma, c.c.

  Richiamato dal ricorrente; non è stata ravvisata nullità parziale o eterointegrazione ostativa al preliminare.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di possesso; la Corte ha escluso che la consegna anticipata integrasse un effetto traslativo o un possesso incompatibile con la convenzione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  "non oltre dieci giorni prima dell'adunanza in camera di consiglio"

  Termine per il deposito di dichiarazioni o note in camera di consiglio; la dichiarazione tardiva del controricorrente è stata ritenuta inammissibilmente tardiva.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita avente ad oggetto diritti su beni assoggettati a vincoli pubblicistici o convenzionali, la validità del contratto va valutata verificando se il regolamento negoziale sia compatibile con i vincoli di destinazione, inalienabilità temporanea e controlli amministrativi previsti dalla disciplina applicabile.
• La previsione di un rogito definitivo differito alla scadenza del periodo di inalienabilità non rende di per sé nullo il preliminare, quando il definitivo sia subordinato al rispetto delle condizioni poste dalla convenzione e alla verifica dei requisiti del subentrante da parte dell’ente pubblico.
• La consegna o immissione anticipata nel possesso pattuita nel preliminare non comporta anticipazione degli effetti traslativi: essa opera come disponibilità di fatto funzionalmente collegata al preliminare e, di regola, non incide sugli obblighi convenzionali del promittente venditore.
• Per dedurre la nullità di un preliminare per contrasto con vincoli legali o convenzionali occorre dimostrare un effettivo incompatibilità tra il contenuto del preliminare e il regime del bene; non è sufficiente allegare in astratto un divieto di trasferimento, se il trasferimento definitivo è differito e condizionato in modo conforme alla disciplina di riferimento.

Come è indicizzato