Risoluzione n. 107 del 1/08/2017

Agevolazioni "prima casa" e inagibilità per eventi sismici

La risoluzione esamina il caso di un contribuente che aveva acquistato nel 2011 un’abitazione beneficiando delle agevolazioni "prima casa" e che, a seguito dei gravi eventi sismici dell’agosto e ottobre 2016, si è trovato con l’immobile dichiarato inagibile dal sindaco. L’istanza chiede se, dovendo acquistare un nuovo immobile da destinare ad abitazione, sia possibile ottenere nuovamente il beneficio fiscale nonostante la titolarità del precedente immobile agevolato.

Quesito del contribuente

Il contribuente rappresenta di:

• aver acquistato il 18 luglio 2011 un immobile abitativo usufruendo delle agevolazioni previste dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131/1986;
• avere subito, a causa dei sismi del 2016, la dichiarazione di inagibilità dell’abitazione con ordinanza sindacale del 22 novembre 2016;
• voler acquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione;
• chiedere se, per tale nuovo acquisto, possa nuovamente beneficiare dell’agevolazione "prima casa".

Non viene prospettata alcuna soluzione interpretativa da parte dell’istante.

Quadro normativo dell’agevolazione "prima casa"

L’Agenzia ricorda che l’agevolazione è disciplinata dalla Nota II-bis in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (DPR n. 131/1986). Essa comporta:

• imposta di registro con aliquota del 2%;
• imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna;
• applicazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Le condizioni richieste sono le seguenti:

• l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune in cui svolge la propria attività se diverso;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione nel comune dell’immobile acquistando;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote e anche in regime di comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, propria o del coniuge, su tutto il territorio nazionale.

Principio interpretativo: rilevanza dell’idoneità abitativa oggettiva

La risoluzione ribadisce che costituiscono cause ostative al beneficio:

• la titolarità di un’altra casa di abitazione nel medesimo comune del nuovo acquisto;
• la titolarità di un immobile già acquistato con le agevolazioni "prima casa", a prescindere dal luogo in cui si trovi.

L’Agenzia richiama la circolare n. 38 del 12 agosto 2005 per affermare che la ratio della disciplina è evitare un duplice godimento del beneficio. Tuttavia, non è richiesto di verificare l’effettivo utilizzo dell’immobile, bensì che si tratti di una "casa di abitazione" oggettivamente idonea a soddisfare esigenze abitative.

Vengono richiamati inoltre:

• l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 100 dell’8 gennaio 2010, secondo cui il beneficio va riconosciuto anche al proprietario di un altro immobile agevolato se questo non è idoneo a soddisfare le sue esigenze abitative;
• la risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, che ammette il beneficio in presenza di una assoluta inidoneità dell’immobile già posseduto, come l’inagibilità.

Applicazione al caso concreto

Secondo l’Agenzia, il caso prospettato integra una situazione di inidoneità oggettiva all’uso abitativo, perché:

• l’immobile già posseduto era stato acquistato con i benefici "prima casa";
• gli eventi sismici hanno determinato la dichiarazione di inagibilità da parte delle autorità competenti;
• l’inagibilità costituisce un impedimento oggettivo, non prevedibile e non evitabile, che impedisce l’uso abitativo dell’immobile.

L’ordinanza sindacale del 22 novembre 2016 attesta che l’immobile non può essere utilizzato per finalità abitative "fino a nuova disposizione".

Conclusione dell’Agenzia

L’Agenzia conclude che, finché permane la dichiarazione di inagibilità dell’immobile già posseduto, il contribuente può fruire delle agevolazioni "prima casa" per l’acquisto del nuovo immobile. In tale situazione, infatti, è legittimato a dichiarare di non essere titolare di diritti reali su un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, poiché il precedente immobile non è più idoneo all’uso abitativo.

La dichiarazione richiesta dalla Nota II-bis, lettera c), va quindi riferita, nel caso concreto, a immobili diversi da quello ancora dichiarato inagibile.

Effetti di una successiva revoca dell’inagibilità

La risoluzione precisa infine che, se dopo il nuovo acquisto agevolato l’inagibilità dell’immobile preposseduto venisse revocata dagli organi competenti, il beneficio già fruito sul nuovo immobile rimarrebbe valido. Ciò perché la verifica dei requisiti deve essere effettuata al momento del nuovo acquisto, quando la situazione di inagibilità era ancora in essere.

Indicazione finale

La risoluzione conclude con l’invito alle Direzioni regionali a vigilare sulla puntuale osservanza dei principi espressi e delle istruzioni fornite dagli uffici dipendenti.