Sentenza del 18/02/2019 n. 340 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguarda la possibilità di applicare l'art. 20 del d.P.R. 131/1986 per riqualificare un contratto formalmente qualificato come locazione in una cessione di diritto reale di superficie, avente ad oggetto un lastrico destinato all'installazione di un impianto fotovoltaico. La riqualificazione è stata contestata perché la durata del contratto, valutata in relazione alla vita utile o alla durata dell'impianto, e le modalità di pagamento periodico mensile risultano più coerenti con una locazione che con la costituzione o cessione di un diritto reale minore.

La decisione

La riqualificazione non è stata ritenuta legittima. L'art. 20 del d.P.R. 131/1986 non può essere utilizzato per sostituire la qualificazione giuridica del contratto sulla base di elementi estrinseci o della sua funzione economica, quando il contenuto negoziale e gli elementi concreti del rapporto sono compatibili con una locazione. Pertanto, il contratto deve essere trattato secondo la qualificazione risultante dal suo contenuto, senza riqualificarlo come cessione di diritto di superficie.

Norme richiamate

• Art. 20 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La norma consente di qualificare l'atto in base alla sua natura e ai suoi effetti giuridici, ma non può essere impiegata per riqualificare una locazione in una cessione di diritto reale sulla base di elementi esterni al contratto o della mera funzione economica perseguita dalle parti.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la qualificazione dell'atto deve fondarsi principalmente sul contenuto giuridico dell'atto stesso e sugli effetti che esso produce, non soltanto sul risultato economico perseguito.
• La durata del rapporto e le modalità di pagamento costituiscono elementi rilevanti per distinguere una locazione dalla costituzione o cessione di un diritto reale, ma non consentono automaticamente di superare la qualificazione contrattuale espressa dalle parti.
• Un canone periodico, soprattutto mensile, e una durata collegata all'utilizzo o alla vita dell'impianto possono essere indici della natura locatizia del rapporto, anziché della cessione di un diritto reale di superficie.
• L'art. 20 del d.P.R. 131/1986 non può essere usato per attribuire all'atto una qualificazione diversa mediante il riferimento a circostanze estrinseche o a collegamenti negoziali non risultanti direttamente dal suo contenuto.
• In situazioni analoghe, occorre esaminare congiuntamente oggetto, durata, corrispettivo, periodicità dei pagamenti, obblighi delle parti e diritti effettivamente trasferiti, verificando se il contratto attribuisca un diritto reale oppure soltanto il godimento temporaneo del bene.