Risoluzione n. 333 del 1/08/2008

Rideterminazione del valore dei terreni edificabili e agricoli

La risoluzione esamina l’ambito di applicazione dell’articolo 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, in tema di rideterminazione del valore dei terreni edificabili e con destinazione agricola. Il documento chiarisce se il valore così rideterminato possa essere impiegato anche in ambito d’impresa, in particolare nel caso di conferimento in un’impresa individuale.

Quesito del contribuente

Il contribuente descrive di avere acquistato, insieme al fratello, un terreno agricolo composto da più lotti, con atti di compravendita del 1993 e del 1997, ciascuno per quota indivisa del 50 per cento. Nel 2000 il piano regolatore comunale ha incluso parte di tali lotti in zona territoriale omogenea D1.b/2 industriale e artigianale di espansione, rendendoli edificabili.

In vista di una possibile cessione, l’istante e il fratello hanno avviato la procedura di rideterminazione del valore prevista dall’articolo 7 della legge n. 448/2001, con redazione di perizia giurata di stima e versamento dell’imposta sostitutiva. Poiché successivamente è mutata l’intenzione originaria di vendere, il contribuente prevede di dividere i lotti con il fratello, eseguire opere di urbanizzazione e poi vendere in tutto o in parte i lotti urbanizzati oppure costruire direttamente fabbricati su alcuni di essi.

Il dubbio posto riguarda la possibilità di conferire il terreno nella propria impresa individuale assumendo come valore iniziale quello rideterminato ai sensi della citata disciplina.

Soluzione prospettata dal contribuente

Il contribuente ritiene di poter iscrivere nei registri contabili dell’impresa individuale la propria quota del 50 per cento del terreno al valore rideterminato, utilizzandolo come valore iniziale ai fini della determinazione del reddito d’impresa.

Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ricorda che l’articolo 7 della legge n. 448/2001 consente, per i terreni edificabili e agricoli posseduti alla data del 1° gennaio 2002, di assumere in luogo del costo di acquisto o del valore originario il valore attribuito mediante perizia giurata di stima, previo pagamento di un’imposta sostitutiva del 4 per cento.

Tale valore rideterminato è però espressamente utilizzabile ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR. Ne consegue che la disciplina opera nell’ambito dei redditi diversi e richiede che i terreni non siano posseduti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali, né da società in nome collettivo o in accomandita semplice.

Richiamando la circolare n. 15/E del 1° febbraio 2002, la risoluzione precisa che, se i terreni sono posseduti da imprese commerciali, la loro cessione non produce una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 TUIR, poiché il relativo componente reddituale rientra nel reddito d’impresa ed è tassato secondo le regole proprie di tale categoria.

Esito del parere

L’Agenzia conclude che il valore rideterminato non può essere utilizzato per la determinazione del reddito d’impresa nel caso prospettato. La norma, infatti, ne limita l’impiego esclusivamente alla determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR.

Ulteriore richiamo interpretativo

La risoluzione ricorda inoltre che, per analoghe ragioni, tale valore non è stato ritenuto utilizzabile neppure in caso di recesso del socio dalla società, poiché le somme o il valore normale dei beni ricevuti dai soci costituiscono utile per la parte eccedente il prezzo pagato per l’acquisto o la sottoscrizione delle partecipazioni annullate, come chiarito dalla circolare n. 16/E del 22 aprile 2005.

Vigilanza degli uffici

In chiusura, il documento dispone che le Direzioni regionali vigilino affinché le istruzioni e i principi enunciati siano puntualmente osservati dagli uffici.