Sentenza n. 1091/2026 - Palermo, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva presentato una SCIA edilizia per installare due canne fumarie sulla facciata di retroprospetto dell'edificio, necessarie allo smaltimento dei fumi prodotti dall'attività esercitata nei locali condominiali detenuti in locazione. In precedenza aveva ottenuto l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, successivamente revocata dal condominio sul presupposto che i manufatti fossero nocivi e lesivi del decoro architettonico. Il Comune aveva quindi dichiarato inefficace la SCIA e vietato l'inizio o la prosecuzione dei lavori. Il ricorrente ha dedotto violazione di legge ed eccesso di potere, sostenendo che l'assenso condominiale non fosse necessario, poiché l'opera costituiva esercizio della facoltà di servirsi della cosa comune ai sensi dell'art. 1102, comma 1, c.c., purché non fosse alterata la destinazione della parte comune, non fosse impedito il pari uso agli altri condomini e non fosse compromessa la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio. Il condominio ha sostenuto che l'assenso fosse comunque indispensabile, anche perché la SCIA lo aveva indicato come condizione dell'intervento, e che le canne fumarie avrebbero leso il decoro architettonico dello stabile.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato le determinazioni comunali. Ha ritenuto che l'installazione di una canna fumaria su una parte comune, quando sia connessa al normale godimento dell'unità immobiliare, rientri nelle facoltà riconosciute dall'art. 1102, comma 1, c.c. e non richieda, di per sé, il previo assenso degli altri condomini. L'assenso condominiale può essere necessario per opere realizzate su beni comuni quando manchi tale collegamento con l'uso normale della cosa comune, ma non costituisce in ogni caso un requisito ulteriore del titolo edilizio. Il potere amministrativo in materia edilizia è vincolato alla verifica dei presupposti stabiliti dalla disciplina urbanistico-edilizia; pertanto, i requisiti necessari per la SCIA o per il titolo edilizio non possono essere ampliati sulla base di una dichiarazione spontanea dell'interessato o di condizioni da questi indicate. Il TAR ha inoltre escluso che la mera modificazione delle linee architettoniche determini automaticamente una lesione del decoro architettonico. Tale lesione richiede un'incidenza negativa sull'insieme armonico dell'edificio, che nel caso concreto non era stata provata dal condominio. La maggiore altezza delle canne fumarie, pari a circa 1,50 metri rispetto a un edificio alto circa 40 metri, e l'assenza di specifiche allegazioni sull'impossibilità di inserirle armonicamente nel retroprospetto non dimostravano la lesione del decoro. Comune e condominio sono stati condannati, ciascuno, al pagamento delle spese di lite di euro 1.000, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA.

Norme richiamate

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il titolo edilizio può essere richiesto dal proprietario dell'immobile o da chi abbia titolo; la norma individua il requisito soggettivo per il rilascio del permesso di costruire.

• art. 1 l.r. Sicilia n. 16/2016

  Recepisce in Sicilia il Testo unico dell'edilizia, compreso l'art. 11 d.P.R. 380/2001.

• art. 1102, comma 1, c.c.

  Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

  L'installazione di una canna fumaria collegata al normale godimento dell'unità immobiliare può essere realizzata su una parte comune senza previo assenso condominiale, salvo alterazione della destinazione, impedimento del pari uso, pregiudizio alla stabilità o lesione del decoro architettonico.

Massime di principio

• L'installazione di una canna fumaria su una parte comune dell'edificio, quando sia funzionale al normale godimento dell'unità immobiliare e non alteri la destinazione della cosa comune, non impedisca il pari uso agli altri condomini e non comprometta la stabilità o il decoro architettonico, rientra nell'art. 1102, comma 1, c.c. e non richiede il previo assenso dell'assemblea condominiale.
• Il titolo edilizio può essere rilasciato o la SCIA può produrre effetti sulla base dei requisiti stabiliti dalla disciplina edilizia; l'amministrazione non può subordinare l'efficacia del titolo a requisiti ulteriori desunti da dichiarazioni spontanee dell'interessato o da condizioni non previste dalla legge.
• La mera modifica delle originarie linee architettoniche di un edificio non dimostra automaticamente la lesione del decoro architettonico: occorre provare che l'opera incida negativamente sull'insieme armonico del fabbricato.
• L'onere di dimostrare in concreto la lesione del decoro architettonico grava sulla parte che la deduce; allegazioni generiche relative alle dimensioni del manufatto o alla sua visibilità non sono sufficienti in assenza di una specifica prova dell'incidenza negativa sull'armonia dell'edificio.

Come è indicizzato