Cassazione Civile, Ordinanza n. 16739/2026 del 28/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da una domanda di usucapione proposta da un usufruttuario e dal nudo proprietario di un immobile confinante con altro fabbricato, diretta ad accertare l'acquisto per usucapione della proprietà esclusiva di parti comuni o contigue: androne, corpo scala con accesso dal civico 268, locale cantinato nel sottosuolo e corte con cisterna. Gli attori sostenevano di avere posseduto in modo esclusivo tali beni per il tempo utile, anche perché le venditrici del fondo vicino non avrebbero avuto le chiavi dell'accesso dal civico 268. In subordine chiedevano il riconoscimento di diritti limitati in favore del convenuto. Il convenuto resistette e chiamò in garanzia le venditrici. Il Tribunale rigettò in parte e dichiarò inammissibile la domanda sulla cisterna per difetto di contraddittorio; la Corte d'appello rigettò l'impugnazione ritenendo che l'azione fosse di rivendicazione e non negatoria, che mancasse la prova della proprietà rigorosa richiesta dalla rivendica, che non fosse provato il possesso esclusivo utile ad usucapire la quota altrui e che il sottosuolo appartenesse al proprietario del suolo ex art. 840 c.c. I ricorrenti hanno censurato: 1) la qualificazione della domanda come rivendicatoria anziché negatoria, con conseguente regime probatorio più gravoso; 2) la regola applicata all'usucapione della quota indivisa, sostenendo che bastasse un'attività durevole incompatibile con il possesso altrui; 3) l'applicazione dell'art. 840 c.c. al locale cantinato, negando che il sottosuolo fosse necessariamente del proprietario del suolo; 4) l'omesso esame della CTU di primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché corretta la qualificazione dell'azione come rivendicazione, essendo gli attori privi del possesso e volti a ottenere, previo riconoscimento della proprietà, la restituzione del bene; in tale azione occorre la prova rigorosa della proprietà sino al titolo originario. Ha respinto il secondo motivo, confermando che l'usucapione della quota indivisa richiede la prova di un mutamento del compossesso in possesso esclusivo, manifestato da atti durevoli e incompatibili con il godimento altrui, non essendo sufficienti meri atti di gestione o godimento tollerati. Ha respinto il terzo motivo, ribadendo che, ai sensi dell'art. 840 c.c., il sottosuolo spetta al proprietario del suolo salvo diverso titolo opponibile, che nella specie non era stato provato. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo per il divieto di censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. in presenza di doppia conforme. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1158 c.c.

  l'usucapione richiede un possesso utile protratto per il tempo di legge; nel caso di quota indivisa il possesso deve diventare esclusivo e non più compatibile con il compossesso altrui

• art. 949 c.c.

  l'azione negatoria è esperibile dal proprietario possessore per far dichiarare la libertà del fondo da pretese di terzi; non richiede la prova rigorosa della proprietà richiesta dalla rivendica

• art. 948 c.c.

  l'azione di rivendicazione è proposta da chi si afferma proprietario ma non possessore contro chi detiene il bene, e impone la prova rigorosa del diritto di proprietà

• art. 2697 c.c.

  il riparto dell'onere probatorio impone, nella rivendica, all'attore di dimostrare la proprietà sino al titolo originario; chi invoca un acquisto separato del sottosuolo deve provarne il titolo

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nella doglianza sulla qualificazione della domanda, ma il motivo è stato ritenuto infondato

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nelle censure sui poteri di valutazione della prova, ma senza esito favorevole ai ricorrenti

• art. 1102 c.c.

  richiamato con riferimento agli atti consentiti al partecipante alla cosa comune, che non bastano di per sé a integrare il possesso esclusivo utile all'usucapione

• art. 1140 c.c.

  richiamato per la nozione di possesso; la Corte ha distinto il mero godimento del bene dal possesso esclusivo idoneo all'usucapione

• art. 1142 c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione, senza che ciò conducesse a una diversa soluzione

• art. 840 c.c.

  la proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo salvo diverso titolo o atto opponibile; chi ne afferma la proprietà separata deve provarla

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma processuale richiamata per i motivi di violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il motivo per omesso esame di fatto decisivo è stato dichiarato inammissibile per la doppia conforme

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  in presenza di doppia conforme è preclusa la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c.

• art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002

  è stato dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Quando l'attore agisce per ottenere la restituzione di un bene che assume di proprietà esclusiva ma di cui non ha il possesso, l'azione va qualificata come rivendicazione e non come negatoria; ne deriva l'onere di provare in modo rigoroso la proprietà, fino al titolo originario.
• Nell'usucapione della quota indivisa, il compossessore deve dimostrare non solo atti di godimento o gestione della cosa comune, ma un effettivo mutamento del possesso in senso esclusivo, reso manifesto da comportamenti durevoli e incompatibili con il permanere del compossesso altrui.
• Il mero utilizzo del bene o la realizzazione di atti compatibili con la comunione, anche se protratti nel tempo, non sono sufficienti a far decorrere il termine utile per usucapire la quota altrui.
• La proprietà del sottosuolo segue quella del suolo salvo titolo contrario: chi deduce un diritto separato sul sottosuolo deve provarne l'origine da un valido titolo opponibile al proprietario del suolo.
• Il motivo di ricorso per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile quando la sentenza di appello è resa in doppia conforme, per il limite posto dall'art. 348-ter c.p.c.

Come è indicizzato