Cassazione Civile, Ordinanza n. 00429/2026 del 08/01/2026

Esito

La controversia

La controversia origina da un contratto preliminare di compravendita di un immobile stipulato tra una società poi fallita e un comune, con prezzo in parte da corrispondersi mediante accollo di un mutuo ipotecario e in parte con pagamento del residuo. La promittente venditrice sosteneva che il comune si fosse obbligato a concludere il definitivo entro un anno, mentre il comune invocava una clausola del preliminare che gli consentiva di sciogliersi dal vincolo ove prima del definitivo fossero emerse ulteriori posizioni debitorie. In sede di merito la lite ha riguardato soprattutto la rilevanza di un pignoramento gravante sull'immobile, la conoscenza del vincolo da parte del comune, e la possibilità che gli atti deliberativi successivi mostrassero la volontà dell'ente di eseguire comunque il preliminare. La Corte d'appello, in sede di rinvio, ha ritenuto risolto il contratto per violazione della clausola contrattuale e per mancata dichiarazione del pignoramento, qualificandolo come grave inadempimento della venditrice. Nel ricorso per cassazione il fallimento ha dedotto: omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 n. 5 c.p.c. per non aver valorizzato le delibere comunali e la pretesa conoscenza del pignoramento; motivazione apparente e contraddittoria; violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere ritenuto che la liberazione del bene dai gravami dovesse avvenire solo prima della stipula; omesso esame dell'entità del prezzo e della sua idoneità a consentire la liberazione del bene; violazione dell'art. 384 c.p.c. per asserito mancato rispetto del giudizio di rinvio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello non aveva omesso l'esame dei fatti storici o dei documenti decisivi, ma li aveva valutati giungendo a una diversa conclusione di merito non sindacabile in cassazione. Ha escluso la motivazione apparente o contraddittoria, reputando la motivazione della sentenza di rinvio logicamente comprensibile e non meramente apparente. Ha dichiarato inammissibili il terzo e il quarto motivo perché non colpivano la ratio decidendi, fondata sulla mancata dichiarazione del pignoramento e sull'impossibilità di ricondurre il bene nella disponibilità del venditore mediante il prezzo pattuito. Ha infine rigettato il quinto motivo, osservando che il giudice di rinvio si era attenuto ai limiti segnati dall'ordinanza rescindente, avendo effettivamente esaminato i documenti indicati. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato; è stata esclusa la condanna ex art. 96 c.p.c. richiesta dal comune.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo per omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non consente di censurare la mera diversa valutazione delle prove o dei documenti da parte del giudice di merito.

• art. 111, comma 6 Cost.

  La motivazione è nulla solo quando non raggiunge il minimo costituzionale, cioè quando è solo apparente e non consente il controllo sul ragionamento decisorio.

• art. 115 c.p.c.

  La censura è infondata se mira soltanto a contestare l'apprezzamento di fatto delle risultanze istruttorie compiuto dal giudice di merito.

• art. 384 c.p.c.

  Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al principio di diritto e ai limiti segnati dalla cassazione; non vi è violazione se valuta i documenti indicati nell'ordinanza rescindente e decide coerentemente con il perimetro del rinvio.

• artt. 1453 e 1455 c.c.

  La mancata dichiarazione del pignoramento e la presenza di un vincolo che sottrae il bene alla disponibilità del proprietario possono integrare un grave inadempimento idoneo a fondare la risoluzione del preliminare.

• art. 96 c.p.c.

  La condanna per responsabilità aggravata è esclusa se non risultano i relativi presupposti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio: occorre indicare un fatto storico decisivo, specifico e discusso, che sia stato del tutto trascurato dal giudice di merito.
• La motivazione è apparente solo quando non consente di ricostruire il percorso logico-giuridico della decisione; una motivazione che esamini gli atti e giunga a conclusioni diverse da quelle auspicate dalla parte è sindacabile solo nei limiti del controllo di legittimità.
• La censura di violazione dell'art. 115 c.p.c. non può tradursi in una contestazione dell'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito, se la decisione mostra di avere esaminato le risultanze istruttorie rilevanti.
• Nel giudizio di rinvio il giudice non viola l'art. 384 c.p.c. se si conforma al principio di diritto enunciato dalla Corte di cassazione e decide sulla base degli stessi documenti che l'ordinanza rescindente gli aveva imposto di esaminare.
• In un preliminare di vendita, la presenza di un pignoramento non dichiarato e la clausola che impone la consegna di un bene libero da gravami possono integrare un grave inadempimento del promittente venditore, specie quando il vincolo esecutivo impedisca la disponibilità materiale del bene per le finalità del promissario acquirente.

Come è indicizzato