Sentenza del 23/06/2015 n. 419 - Comm. Trib. Prov. Savona

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione fiscale della vendita di terreni oggetto di lottizzazione. Il Comune aveva approvato il piano di lottizzazione ed era stata stipulata la relativa convenzione, contenente gli oneri di urbanizzazione a carico del privato. Poiché l'acquisto dei terreni e la convenzione di lottizzazione erano intervenuti entro cinque anni dall'acquisto, la successiva cessione è stata ritenuta produttiva di una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF. Il contribuente contestava inoltre la determinazione della plusvalenza effettuata sulla base del prezzo di acquisto risultante dall'atto, rivalutato secondo gli indici ISTAT.

La decisione

La pretesa fiscale è stata ritenuta legittima. La lottizzazione si considera rilevante quando il Comune approva il relativo piano e viene stipulata la convenzione che disciplina gli oneri di urbanizzazione. Se tali eventi si verificano entro il quinquennio dall'acquisto, la successiva vendita dei terreni genera una plusvalenza tassabile. È stato inoltre ritenuto legittimo determinare il costo di acquisto mediante rivalutazione del prezzo indicato nell'atto di compravendita applicando gli indici ISTAT, trattandosi di dati pubblici e verificabili.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni lottizzati

  La cessione di terreni lottizzati entro il periodo rilevante previsto dalla legge produce una plusvalenza imponibile, anche quando la lottizzazione deriva dall'approvazione comunale del piano e dalla stipula della convenzione urbanistica.

• Indici ISTAT per la rivalutazione del costo di acquisto

  Il costo storico dei terreni può essere rivalutato applicando gli indici ISTAT, anche sulla base di dati di pubblico dominio, al fine di determinare correttamente la plusvalenza imponibile.

Massime di principio

• La qualificazione di un terreno come lottizzato può derivare dall'approvazione del piano di lottizzazione e dalla stipula della convenzione urbanistica, senza che sia necessario attendere la completa trasformazione edilizia dell'area.
• Quando acquisto e lottizzazione intervengono entro il quinquennio precedente la vendita, la successiva cessione può generare una plusvalenza soggetta a IRPEF.
• Per determinare la plusvalenza, il costo fiscalmente riconoscibile può essere calcolato partendo dal prezzo risultante dall'atto di acquisto e rivalutandolo mediante indici ISTAT oggettivi e verificabili.
• In casi analoghi è essenziale ricostruire con precisione le date dell'acquisto, dell'approvazione del piano, della stipula della convenzione e della vendita, poiché il rispetto del termine quinquennale può determinare l'imponibilità.