Cassazione Civile, Ordinanza n. 38222/2021 del 03/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un giudizio nel quale l'acquirente di un immobile ha chiesto la condanna del notaio che aveva rogato la compravendita al risarcimento dei danni derivanti dall'esistenza di un'iscrizione ipotecaria non segnalata al momento della stipula. Il notaio, poi deceduto, aveva chiamato in garanzia la propria assicuratrice per la responsabilità civile. Il tribunale aveva accolto la domanda risarcitoria e condannato gli eredi del notaio a tenere indenne l'acquirente da ogni pregiudizio derivante dall'ipoteca, rigettando la garanzia verso l'assicurazione. La corte d'appello aveva limitato la condanna degli eredi alla loro quota ereditaria, ma aveva confermato nel resto la decisione. Gli eredi del notaio hanno quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo hanno dedotto violazione degli artt. 1223, 1483 e 2697 c.c. e dell'art. 115 c.p.c., sostenendo che non vi fosse un danno risarcibile imputabile al notaio, perché il prezzo dell'immobile era già stato interamente pagato prima del rogito e, quindi, la situazione derivante dalla stipula non era peggiorativa; con il secondo, proposto in via subordinata, hanno lamentato violazione dell'art. 112 c.p.c., assumendo che la corte territoriale avesse pronunciato oltre i limiti della domanda, individuando e quantificando di fatto una specifica voce di danno in assenza di prova del pagamento alla banca.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendolo manifestamente fondato, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, affinché accerti in concreto se e quale danno sia stato effettivamente subito dall'acquirente per effetto dell'inadempimento professionale del notaio. Il secondo motivo è rimasto assorbito. La Corte ha richiamato il principio secondo cui, in caso di omessa verifica di formalità pregiudizievoli da parte del notaio, il danno risarcibile non coincide automaticamente con il prezzo pagato dall'acquirente quando questo fosse già stato versato integralmente prima dell'atto; occorre invece verificare, secondo causalità adeguata, se il corretto adempimento avrebbe posto l'acquirente in una situazione economica più favorevole. In sede di rinvio la corte territoriale dovrà anche verificare i limiti della domanda risarcitoria originaria e la possibilità di pronunciare una condanna generica.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge e nullità della sentenza o del procedimento.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile va individuato secondo il nesso di causalità tra inadempimento e conseguenze pregiudizievoli effettive, non automaticamente coincidenti con il prezzo pagato.

• art. 1483 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come norma asseritamente violata, in relazione alla pretesa insussistenza di un danno risarcibile per evizione o pregiudizio immobiliare.

• art. 2697 c.c.

  La parte che agisce per il risarcimento deve provare l'esistenza del danno di cui chiede ristoro.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come norma sulla valutazione della prova e della decisione sui fatti allegati e provati.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre la domanda né attribuire una specifica voce di danno non richiesta o non provata.

• artt. 375 c.p.c., 376 c.p.c. e 380 bis c.p.c.

  Sono richiamati per la trattazione camerale in sede di legittimità secondo il rito accelerato previsto per i ricorsi manifestamente fondati o infondati.

Massime di principio

• La responsabilità professionale del notaio che ometta di accertare o segnalare formalità pregiudizievoli su un immobile non comporta, di per sé, che il danno risarcibile coincida con l'intero prezzo della compravendita: se il prezzo era già stato integralmente pagato prima del rogito, il pregiudizio va verificato in concreto e va identificata la reale differenza patrimoniale causata dall'inadempimento.
• Nell'accertamento del danno da inadempimento professionale occorre applicare la causalità adeguata: il giudice deve confrontare la situazione effettivamente verificatasi con quella che si sarebbe prodotta se il professionista avesse adempiuto diligentemente, verificando se il cliente avrebbe davvero conseguito una posizione economica più favorevole.
• La prova del danno non può essere sostituita da automatismi presuntivi: quando la domanda è di condanna risarcitoria per omessa verifica di gravami immobiliari, bisogna accertare sia l'esistenza del pregiudizio sia le concrete possibilità di recupero delle somme eventualmente versate, nonché i costi e gli effetti delle alternative praticabili dal danneggiato.
• Se la domanda originaria è formulata in termini generici, il giudice del rinvio deve verificare con precisione il contenuto della pretesa e i limiti entro cui sia ammissibile una condanna generica, senza oltrepassare il petitum.

Come è indicizzato