Cassazione Civile, Ordinanza n. 28859/2021 del 19/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'opposizione a decreto ingiuntivo proposta da due soggetti nei confronti del creditore che aveva ottenuto il pagamento del corrispettivo di lavori extracontrattuali eseguiti su un immobile. Gli opponenti deducevano, in sintesi, il difetto di legittimazione passiva di una delle parti, l'inesistenza di ulteriori somme dovute perché il prezzo sarebbe già stato superato da pagamenti effettuati in forza del preliminare di vendita, l'inadempimento dell'esecutore per lavori non eseguiti a regola d'arte e la mancata consegna della polizza assicurativa decennale prevista per gli immobili da costruire. La Corte d'appello aveva respinto l'opposizione ritenendo: che i pagamenti invocati si riferissero a lavori diversi da quelli oggetto del credito azionato; che la polizza non fosse dovuta perché il trasferimento della proprietà era già avvenuto con il definitivo; e che i vizi fossero stati denunciati tardivamente, applicando l'art. 1667 c.c. e non l'art. 1669 c.c. I ricorrenti in cassazione hanno censurato tre profili: erronea interpretazione della scrittura/transazione del 5.8.2008 e del suo significato sul saldo dovuto; violazione del d.lgs. 122/2005 per avere escluso l'obbligo di polizza in relazione a un immobile non ultimato promesso in vendita con preliminare; violazione degli artt. 1667 e 1669 c.c. per avere escluso la disciplina dei gravi difetti e quindi il più ampio termine di denuncia.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ritenendo corretta e logicamente coerente l'interpretazione della Corte di merito della scrittura del 5.8.2008, che non attestava un pagamento globale di tutti i lavori extracontrattuali pari a 7.500 euro, ma individuava quell'importo come saldo residuo ancora dovuto per il complesso delle opere, tenendo conto che alcune erano già state pagate separatamente e che il credito azionato riguardava altre lavorazioni. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo. Quanto alla polizza assicurativa ex d.lgs. 122/2005, ha affermato che l'obbligo del costruttore/promittente venditore nasce già con il preliminare avente ad oggetto immobile da costruire, se ricorrono i presupposti di legge, e non viene escluso dal fatto che il definitivo sia poi stipulato in momento successivo; sarà il giudice del rinvio a verificare se il permesso di costruire sia stato richiesto dopo l'entrata in vigore del decreto. Quanto ai vizi dell'opera, ha cassato la decisione perché la distinzione tra art. 1667 e art. 1669 c.c. non può fondarsi sulla sola agevole riconoscibilità o sulla modesta entità dei difetti, dovendo verificarsi se essi incidano in modo grave sul godimento, funzionalità o abitabilità dell'immobile. La sentenza è stata cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d'appello di Lecce in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• artt. 1362 ss. c.c.

  La Corte ribadisce che l'interpretazione del contratto deve muovere dal criterio letterale e risultare plausibile sul piano logico; la censura non supera il controllo di legittimità quando la lettura del giudice di merito è coerente con il testo e con gli altri elementi documentali.

• art. 1965 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla scrittura del 5.8.2008; la Corte ne tratta la natura come transazione/scrittura di definizione dei rapporti economici relativi ai lavori extracontrattuali.

• art. 360, comma primo, nn. 3 e 5 c.p.c.

  Utilizzato come parametro dei motivi di ricorso per dedurre violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 4 d.lgs. 122/2005

  "il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale"

  L'obbligo di consegna della polizza grava sul costruttore/promittente venditore quando il rapporto rientra nel campo di applicazione del decreto e sorge già con il preliminare relativo a immobile da costruire, da adempiersi all'atto del trasferimento della proprietà.

• art. 1 d.lgs. 122/2005

  Ai fini del decreto, la nozione di costruttore e acquirente comprende anche promittente venditore e promissario acquirente di immobile da costruire o non ultimato.

• art. 5 d.lgs. 122/2005

  La norma serve a delimitare temporalmente l'ambito applicativo del decreto con riferimento alla richiesta del permesso di costruire; non esclude i preliminari di vendita quando sussistano gli altri requisiti di legge.

• art. 1667 c.c.

  Per i vizi dell'opera soggetti a questa disciplina opera il termine di denuncia di otto giorni dalla scoperta; tuttavia la sua applicazione va distinta da quella dell'art. 1669 c.c. in base alla gravità dell'incidenza dei difetti sul godimento del bene.

• art. 1669 c.c.

  Configura responsabilità extracontrattuale del costruttore per rovina e gravi difetti; i gravi difetti ricorrono anche quando le carenze, pur incidenti su elementi secondari o accessori, pregiudicano in modo considerevole il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità dell'immobile.

• art. 1669 c.c. (termine di denuncia)

  Il termine annuale di denuncia non può essere escluso per il solo fatto che alcuni vizi siano facilmente riconoscibili o di contenuta entità; occorre verificare l'effettiva incidenza sul godimento del bene.

Massime di principio

• Nell'interpretazione di una scrittura privata o transazione il giudice di merito può valorizzare il dato letterale e il coordinamento con gli altri documenti del rapporto; in cassazione non è censurabile una lettura che sia coerente e logicamente plausibile.
• Nel contratto di trasferimento di immobile da costruire, l'obbligo del costruttore di consegnare la polizza decennale ex d.lgs. 122/2005 sorge se il rapporto rientra nell'ambito applicativo del decreto e va riferito al preliminare, senza che il successivo definitivo elimini l'obbligazione già maturata.
• La disciplina dell'art. 1669 c.c. si applica non solo ai difetti che minacciano la stabilità dell'edificio, ma anche a quelli che compromettono in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del bene, pur se riguardanti parti secondarie o accessorie.
• La distinzione tra art. 1667 c.c. e art. 1669 c.c. non dipende dalla mera visibilità del vizio o dalla sua modesta entità in astratto, ma dall'incidenza concreta dei difetti sull'utilità economica e pratica dell'immobile.
• Per escludere la disciplina dei gravi difetti e il relativo regime di denuncia occorre accertare in modo specifico se le irregolarità abbiano inciso in misura consistente sull'utilizzabilità del bene; non basta un richiamo generico alla loro riconoscibilità o scarsa rilevanza.

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