Sentenza del 16/11/2021 n. 1353 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Disputa sull'esclusione del beneficio "prima casa" perché l'immobile veniva qualificato come abitazione di lusso. Il nodo era come valutare la superficie ai fini della qualificazione di lusso: se la "superficie utile" dovesse essere intesa come "superficie abitabile" (escludendo superfici non abitabili) oppure come superficie che tenga conto della mera utilizzabilità degli ambienti, indipendentemente dalla loro effettiva abitabilità.

La decisione

La sentenza ha stabilito che, ai fini della qualificazione di abitazione di lusso e quindi dell'esclusione dell'agevolazione "prima casa", va considerata la superficie utile del fabbricato determinata sulla base della mera "utilizzabilità" degli ambienti, a prescindere dall'effettiva abitabilità. Ne consegue che la "superficie utile" non coincide soltanto con la "superficie abitabile" e deve intendersi, ai sensi dell'art. 6 del d.m. 1072/69, come qualsiasi superficie diversa da balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto. Pertanto l'esclusione dell'agevolazione è stata confermata.

Norme richiamate

• d.m. 1072/1969, art. 6

  L'art. 6 è stato interpretato nel senso che la "superficie utile" comprende tutte le superfici utilizzabili (anche se non formalmente abitabili), escludendo solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.

Massime di principio

• Per stabilire se un immobile rientra nelle categorie di lusso (con conseguente esclusione dell'agevolazione prima casa) occorre calcolare la superficie utile considerando la mera utilizzabilità degli ambienti, non solo la loro abitabilità certificata.
• La "superficie utile" non va ridotta al concetto di "superficie abitabile": vanno incluse le superfici utilizzabili salvo le esclusioni esplicite (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale, posto auto) richiamate dall'art. 6 del d.m. 1072/69.
• Documentazione come il certificato di abitabilità non è decisiva per escludere superfici dal computo della superficie utile: ciò che conta è la "utilizzabilità" tecnica e funzionale degli spazi.
• In caso di dubbi sui parametri di misura conviene richiedere una perizia tecnica o la consulenza catastale prima dell'acquisto per valutare il rischio di perdere l'agevolazione.
• Se la superficie utile, calcolata secondo i criteri sopra indicati, supera le soglie previste per le abitazioni di lusso, l'Amministrazione finanziaria può legittimamente negare le agevolazioni fiscali legate alla prima casa.