Ordinanza del 17/11/2017 n. 27376 - Corte di Cassazione

Agevolazione prima casa e immobile adibito a studio professionale

La decisione riguarda il diritto ai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa da parte di un contribuente già proprietario di un altro immobile utilizzato come studio professionale. La Corte di cassazione chiarisce che tale proprietà non esclude automaticamente l’agevolazione, quando l’immobile preposseduto non sia concretamente idoneo all’uso abitativo e tale circostanza risulti comprovata anche dal successivo accatastamento in categoria A/10.

Vicenda processuale

L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione contro la sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, che aveva accolto la domanda del contribuente e annullato l’avviso di liquidazione notificato il 14 ottobre 2010. L’avviso era diretto a negare all’avvocato B.A. i benefici fiscali “prima casa” richiesti in relazione a un acquisto immobiliare effettuato nel 2010 con rogito notarile.

Il contribuente aveva acquistato nel 2007 un altro appartamento, successivamente utilizzato come studio professionale. Secondo il giudice d’appello, l’immobile risultava indicato nel precedente rogito come abitazione e censito in categoria catastale A/2; tuttavia, non risultava che per tale acquisto fossero stati richiesti o applicati i benefici “prima casa”, poi richiesti e applicati per il secondo acquisto del 2010.

Contestazioni dell’Agenzia delle entrate

L’Agenzia delle entrate ha denunciato la violazione e falsa applicazione della disciplina sostanziale prevista dalla tariffa, parte I, articolo 1, e dalla relativa nota del D.P.R. n. 131 del 1986. Secondo l’Amministrazione, l’agevolazione non sarebbe spettata al contribuente già proprietario di un immobile abitativo situato nello stesso territorio comunale, richiamando i precedenti della Corte di cassazione n. 8350 del 2016 e n. 1264 del 2015.

Presupposti dell’agevolazione

La Corte richiama il principio consolidato secondo cui l’agevolazione è subordinata, in particolare, ai seguenti presupposti:

• acquisto di un’unità immobiliare destinata ad abitazione propria;
• ubicazione dell’immobile nel Comune di residenza o, se diverso, nel Comune in cui viene svolta l’attività;
• mancata proprietà di altro immobile idoneo a essere destinato ad abitazione nello stesso contesto rilevante;
• dichiarazione formale, inserita nell’atto di compravendita, della volontà di stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato.

Il riferimento normativo e interpretativo principale è individuato nella tariffa, parte I, articolo 1, nota, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, oltre che nella giurisprudenza richiamata dalla Corte, tra cui Cass. n. 21289 del 2014.

Nozione di immobile “idoneo” all’uso abitativo

La proprietà di un altro immobile non impedisce necessariamente l’accesso all’agevolazione. Secondo la Corte, può beneficiare dell’agevolazione anche chi possieda un’abitazione valutata come non idonea all’uso abitativo.

La non idoneità può dipendere da:

• circostanze oggettive, come l’inabitabilità;
• circostanze soggettive, come l’inadeguatezza dell’immobile per dimensioni o caratteristiche qualitative;
• destinazione concreta dell’immobile a uso diverso da quello abitativo, quale lo svolgimento di un’attività professionale.

La Corte richiama, sul punto, Cass. n. 2418 del 2003 e Cass. n. 8771 del 2000.

Rilevanza dell’accatastamento in categoria A/10

La Corte precisa che ha diritto all’agevolazione anche chi, al momento del nuovo acquisto, sia proprietario di un immobile utilizzato come studio professionale e quindi concretamente non idoneo a essere abitato, quando tale circostanza sia comprovata dal successivo accatastamento in categoria A/10.

L’accatastamento in A/10 costituisce quindi un elemento catastale rilevante per dimostrare la destinazione dell’immobile a ufficio o studio privato e la sua conseguente non idoneità abitativa ai fini della disciplina “prima casa”. La Corte richiama Cass. n. 23064 del 2012, specificando che devono essere considerati sia gli elementi dichiarativi contenuti negli atti sia quelli risultanti dalla documentazione catastale.

Decisione della Corte di cassazione

La Corte ha ritenuto che la sentenza d’appello si fosse discostata dai principi applicabili, avendo trascurato i necessari elementi dichiarativi e catastali relativi alla destinazione dell’immobile precedentemente acquistato.

La decisione è stata pertanto cassata, con rinvio al giudice di merito, che dovrà riesaminare la fattispecie concreta e le fonti di prova alla luce dei seguenti criteri:

• verifica della destinazione effettiva dell’immobile preposseduto;
• valutazione della sua concreta idoneità o non idoneità all’uso abitativo;
• esame delle dichiarazioni contenute negli atti di acquisto;
• considerazione dell’accatastamento dell’immobile, in particolare dell’eventuale categoria A/10;
• verifica della sussistenza degli ulteriori presupposti dell’agevolazione prima casa.

Dispositivo e spese

La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate, cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinviato la causa alla Commissione tributaria regionale della Campania, in diversa composizione.

Al giudice di rinvio è stato demandato anche il regolamento delle spese del giudizio di legittimità. La decisione è stata assunta a Roma il 13 settembre 2017 e depositata in cancelleria il 17 novembre 2017.