Sentenza del 12/12/2017 n. 6840 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dell'immobile dichiarato nell'atto di compravendita, sostenendo che l'Ufficio avesse applicato in modo insufficiente e non adeguatamente individualizzato i criteri di valutazione, fondati sui valori OMI e sui prezzi di compravendita di beni ritenuti analoghi. In particolare, il contribuente ha provato lo stato di deterioramento del cespite e la difficoltà di reperire acquirenti, dovuta alle caratteristiche specifiche dell'immobile, elementi idonei a incidere concretamente sul suo valore di mercato.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta non adeguatamente giustificata. L'adozione di criteri astrattamente conformi alla normativa, come i valori OMI e i prezzi di immobili analoghi, non è sufficiente quando l'Ufficio omette di considerare le peculiarità concrete del bene oggetto della compravendita. La prova del deterioramento dell'immobile e delle difficoltà di vendita ha quindi inficiato la valutazione operata dall'Amministrazione finanziaria, con esito favorevole per il contribuente.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro e dei criteri di determinazione del valore degli immobili

  Il valore accertato deve riflettere il reale valore venale del bene e deve essere determinato considerando le caratteristiche effettive dell'immobile, non soltanto dati medi o comparativi astratti.

• Valori OMI e prezzi di compravendita di immobili analoghi

  I valori OMI e i prezzi di beni comparabili possono costituire elementi di stima, ma non sono da soli decisivi né sufficienti se non vengono adattati alle peculiarità, allo stato di conservazione e alla commerciabilità concreta del cespite.

Massime di principio

• In una rettifica del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione deve motivare la stima in modo specifico e coerente con le caratteristiche concrete del bene.
• I valori OMI hanno natura indicativa e non possono sostituire una valutazione individualizzata dell'immobile.
• La comparazione con altri immobili è attendibile solo se vengono considerate le effettive analogie e differenze, inclusi stato di manutenzione, ubicazione, destinazione, peculiarità costruttive e condizioni di mercato.
• Il contribuente può contestare efficacemente la rettifica fornendo prove concrete del minor valore, come documentazione sul deterioramento, perizie, annunci rimasti privi di esito, trattative fallite o altre evidenze della scarsa commerciabilità.
• Anche quando l'Ufficio utilizza criteri astrattamente previsti dalla legge, la rettifica può essere annullata se il procedimento valutativo trascura elementi specifici capaci di incidere significativamente sul prezzo.