Ordinanza del 25/06/2026 n. 21670 - Corte di Cassazione

Accertamento induttivo dei corrispettivi immobiliari

La controversia riguarda la rettifica del reddito d’impresa di una società edile per il periodo d’imposta 2004. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate perché il giudice d’appello non aveva valutato tutti gli elementi presuntivi posti a fondamento della ripresa, oltre alle quotazioni immobiliari OMI.

Verifiche e irregolarità contestate

La società E. M. Srl, esercente attività di lavori generali di costruzione di edifici, aveva presentato la dichiarazione dei redditi relativa al 2004. L’Ufficio finanziario di Iglesias aveva richiesto libri, registri, scritture e documenti relativi ai periodi d’imposta 2004 e 2005; il legale rappresentante aveva prodotto documentazione attestante l’adozione della contabilità ordinaria.

Dall’esame dei conti correnti, del conto «anticipi da clienti» e del conto «cassa» erano emerse, tra le altre, le seguenti circostanze:

• nel 2004 erano stati incassati acconti per lavori da due clienti, rispettivamente di Euro 18.000 per l’acquisto della prima casa e di Euro 15.000 per l’acquisto di una seconda casa, senza emissione delle fatture al momento dell’incasso; le fatture erano state emesse alla stipula delle vendite;
• le annotazioni delle rimanenze al 31 dicembre 2004 presentavano irregolarità;
• il conto cassa aveva un andamento ritenuto anomalo;
• il 27 febbraio 2004 era stata emessa la fattura n. 12 al Panificio D.D. Srl per la cessione di un magazzino destinato a locale commerciale, applicando l’aliquota IVA del 10% anziché quella del 20%, con la conseguente violazione dell’art. 21 del D.P.R. n. 633 del 1972.

Metodo di accertamento ed elementi presuntivi

In ragione delle anomalie riscontrate, l’Ufficio aveva rideterminato induttivamente il reddito d’impresa ai sensi dell’art. 39, comma 2, del D.P.R. n. 600 del 1973, potendo prescindere in tutto o in parte dalle risultanze del bilancio e dalle scritture contabili e avvalersi di presunzioni cosiddette «supersemplici».

Per determinare i corrispettivi delle cessioni immobiliari, l’Ufficio aveva considerato il valore normale degli immobili. In quasi tutte le compravendite le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) indicavano valori superiori a quelli dichiarati. Inoltre, per diversi immobili gli acquirenti avevano richiesto o ottenuto finanziamenti ipotecari di importo superiore al prezzo dichiarato per l’acquisto. Sulla base delle verifiche era stato emesso un avviso di accertamento per il 2004, con una ripresa di maggiore imponibile superiore a Euro 550.000.

Iter processuale e decisione della Cassazione

La contribuente aveva impugnato l’avviso davanti alla Commissione tributaria provinciale di Cagliari, che aveva accolto il ricorso solo in parte. La Commissione tributaria regionale aveva confermato la decisione di primo grado. L’Agenzia delle Entrate aveva quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando la violazione e falsa applicazione dell’art. 39, commi 1 e 2, del D.P.R. n. 600 del 1973 e dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c. La contribuente è rimasta intimata.

La Cassazione ha accolto il motivo: la ripresa fiscale non si fondava esclusivamente sul maggior valore risultante dalle tabelle OMI, ma anche su altri elementi presuntivi, tra cui, per numerose compravendite, la concessione di mutui per importi superiori ai prezzi dichiarati. Poiché il giudice d’appello non aveva esaminato tali elementi, la decisione è stata cassata.

Esito e rinvio

La causa è stata rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sardegna, in diversa composizione, per un nuovo esame che consideri sia i valori OMI sia gli ulteriori elementi prodotti dall’Ufficio. La Cassazione ha indicato specificamente il rilevante valore indiziario dei mutui bancari di importo superiore ai prezzi di acquisto. Il giudice di rinvio dovrà provvedere anche sulle spese.

La decisione è stata assunta a Roma il 22 maggio 2026 e depositata in cancelleria il 25 giugno 2026.