Sentenza del 18/04/2018 n. 1093 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva riqualificato la vendita del 2008 come cessione di un'area edificabile, anziché di un fabbricato, poiché i proprietari avevano presentato una domanda edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile e gli acquirenti ne avevano successivamente chiesto la voltura. Su tale presupposto aveva accertato una plusvalenza imponibile come reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), TUIR. I contribuenti contestavano la riqualificazione, sostenendo che l'oggetto della vendita fosse il fabbricato esistente, e deducevano anche la violazione del contraddittorio preventivo.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Ufficio e confermato l'annullamento dell'accertamento, correggendo però la motivazione della sentenza di primo grado. Ha ritenuto decisivo che, ai fini delle imposte sui redditi, la plusvalenza tassabile riguardi la cessione di terreni edificabili non edificati, mentre non si applica alla cessione di un terreno sul quale insiste già un fabbricato. La successiva ed eventuale demolizione o ricostruzione, così come la voltura della domanda edilizia, non sono sufficienti a trasformare retroattivamente la vendita del fabbricato in vendita di terreno edificabile. La questione del contraddittorio è stata dichiarata assorbita. L'Amministrazione finanziaria è stata condannata a rimborsare ai contribuenti le spese del grado, liquidate in 4.000 euro oltre IVA, contributo previdenziale e rimborso spese.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), già art. 81

  Sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma si applica alla cessione di terreni edificabili non ancora edificati. Non si estende automaticamente alla vendita di un terreno sul quale esiste già un fabbricato, anche se sono state presentate domande per demolirlo e ricostruirlo.

• Art. 17, comma 1, lettera g-bis), D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), già art. 16

  Richiamato insieme all'art. 67 quale base della tassazione separata delle plusvalenze qualificabili come redditi diversi.

• Art. 12, ultimo comma, Legge n. 212/2000

  Invocato dai contribuenti in relazione alla mancata instaurazione del contraddittorio preventivo. La Commissione non ha deciso la questione, ritenendola assorbita, poiché l'accertamento era comunque infondato nel merito.

• Art. 15 D.Lgs. n. 546/1992

  Applicato per porre le spese di giudizio a carico della parte soccombente.

• Art. 91 c.p.c.

  Richiamato quale principio generale della soccombenza, con condanna dell'Ufficio al pagamento delle spese processuali.

• Cass. civ., sentenze n. 5327/2018, n. 5322/2018, n. 4371/2017, n. 15629/2014 e n. 4150/2014

  La giurisprudenza stabilisce che la potenzialità edificatoria rilevante per la tassazione deve risultare dalla destinazione urbanistica del terreno al momento della cessione e non può dipendere da interventi futuri, eventuali e rimessi alla volontà dell'acquirente.

Massime di principio

• Per stabilire se una plusvalenza immobiliare sia tassabile come cessione di terreno edificabile, occorre guardare alla natura effettiva del bene venduto al momento dell'atto, non soltanto alle intenzioni edilizie future delle parti.
• La presenza di un fabbricato sul terreno è un elemento decisivo: la successiva demolizione, la presentazione di una domanda edilizia o la voltura del titolo non trasformano automaticamente la vendita in cessione di area edificabile.
• La potenzialità edificatoria deve essere attuale e giuridicamente rilevante al momento della vendita; non è sufficiente una possibilità futura, eventuale o dipendente dall'iniziativa dell'acquirente.
• Elementi economici come il prezzo coerente con il valore del fabbricato e la mancata demolizione dell'immobile possono sostenere la tesi del contribuente, anche se in questa decisione il rigetto dell'appello è stato fondato principalmente sulla qualificazione giuridica del bene.
• Quando la decisione è favorevole al contribuente per ragioni di merito, le questioni procedurali ulteriori, come il contraddittorio preventivo, possono essere dichiarate assorbite e non vengono necessariamente esaminate.