Sentenza n. 2147/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

La controversia riguarda canne fumarie e tubi per sfiatatoi installati negli anni 2012-2013 sulle facciate interne di un edificio condominiale vincolato, in prossimità di terrazze e finestre appartenenti all’appellante. Quest’ultimo aveva sostenuto che gli interventi fossero stati realizzati senza titolo edilizio e paesaggistico e avessero inciso sul decoro architettonico e sulla propria proprietà esclusiva. I motivi d’appello hanno dedotto: violazione degli artt. 146 e 167 d.lgs. 42/2004, dell’art. 1120 c.c. e del regolamento condominiale, poiché la richiesta di autorizzazione avrebbe dovuto essere approvata all’unanimità; violazione dell’art. 201 l.r. Toscana n. 65/2014, contestando la qualificazione degli interventi come edilizia libera e sostenendo la necessità del permesso di costruire; violazione degli artt. 129 e 135 l.r. Toscana n. 1/2005, assumendo che dovesse applicarsi il regime sanzionatorio vigente al momento della realizzazione dell’abuso; violazione dell’art. 201 l.r. Toscana n. 65/2014 in relazione all’art. 167 d.lgs. 42/2004, sostenendo che gli atti comunali costituissero una sanatoria paesaggistica postuma vietata; nonché violazione dell’art. 209 l.r. Toscana n. 65/2014, difetto e contraddittorietà della motivazione, per l’assenza della doppia conformità e per l’illegittimità della conformazione delle opere. L’appellante ha inoltre contestato la possibilità per il Comune di procedere senza attendere la definizione del giudizio civile relativo alle delibere condominiali.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha rigettato integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR. Quanto alla delibera condominiale, ha rilevato che essa non era stata impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. ed era quindi divenuta inoppugnabile. La dedotta controversia civile riguardava inoltre una diversa delibera, successiva agli atti amministrativi impugnati. Non ricorreva neppure la nullità della delibera, trattandosi di ipotesi eccezionale e non essendo dimostrato un concreto pregiudizio al decoro architettonico; le questioni relative al decoro condominiale appartengono comunque alla cognizione del giudice civile. Il procedimento condominiale e quello amministrativo sono autonomi: l’amministrazione non è tenuta ad approfondire ogni aspetto privatistico relativo ai rapporti tra condomini e, nel caso concreto, la domanda avrebbe potuto essere presentata anche da un singolo condomino. La domanda originaria di autorizzazione paesaggistica postuma era stata archiviata perché gli interventi erano soggetti a CILA e non erano suscettibili di sanatoria; l’autorizzazione n. 671/2021 era invece un’autorizzazione paesaggistica ordinaria, rilasciata per un nuovo progetto di adeguamento. Gli interventi, di dimensioni contenute e collocati sulle facciate interne, non alteravano sagoma, prospetti o caratteristiche tipologiche dell’edificio e costituivano opere di manutenzione straordinaria e integrazione di servizi tecnologici soggette a CILA, non a permesso di costruire. Il vincolo paesaggistico imponeva la previa autorizzazione anche per interventi minimi, ma tale necessità non dimostrava di per sé un significativo impatto sul valore architettonico del bene. In applicazione del principio tempus regit actum, e considerata la natura permanente dell’illecito edilizio, era applicabile la disciplina vigente al momento del procedimento, ossia la l.r. Toscana n. 65/2014. In ogni caso, gli atti non avevano natura sanzionatoria né conservavano le opere abusive: imponevano la rimozione degli innesti non conformi e autorizzavano ex novo opere diverse, conformi alla disciplina vigente e compatibili con il vincolo. L’art. 201 l.r. Toscana n. 65/2014 attribuisce al Comune il potere tipico di ordinare la conformazione di interventi soggetti a CILA, anche se eseguiti in difformità, senza necessità della doppia conformità richiesta per la sanatoria. La soluzione risultava inoltre coerente con il principio di proporzionalità, perché la conformazione costituiva una misura meno afflittiva della demolizione, a parità di tutela dell’interesse pubblico. L’appellante è stato condannato alle spese, liquidate in complessivi euro 4.000,00, da corrispondere in parti eguali alle due parti appellate costituite.

Norme richiamate

• art. 146 d.lgs. 42/2004

  L’autorizzazione paesaggistica è necessaria preventivamente per gli interventi sui beni sottoposti a vincolo, anche quando l’intervento sia di modesta entità; tale necessità non implica però, di per sé, un significativo impatto sul valore architettonico del bene.

• art. 167 d.lgs. 42/2004

  Il divieto di autorizzazione paesaggistica postuma non è interferito da un procedimento ordinario relativo a un nuovo progetto conforme, che comporti la rimozione delle opere preesistenti non conformi.

• art. 201 l.r. Toscana n. 65/2014

  Consente, per interventi soggetti a CILA anche se eseguiti in difformità, di ordinare entro un termine la conformazione alle norme e prescrizioni vigenti. Il potere di conformazione è distinto dalla sanatoria postuma e non richiede la doppia conformità.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  “opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”

  Le opere di manutenzione straordinaria e integrazione dei servizi tecnologici che non alterano volumi, superfici o destinazioni d’uso rientrano nel regime edilizio semplificato applicabile al caso concreto.

• art. 6 d.P.R. 380/2001

  La disciplina vigente all’epoca riconduceva gli interventi di manutenzione straordinaria e integrazione dei servizi tecnologici non incidenti sulle parti strutturali al regime della CILA.

• art. 6-bis d.P.R. 380/2001

  È richiamato quale disciplina attuale della CILA per gli interventi di manutenzione straordinaria non riconducibili ai regimi più intensi.

• art. 7 d.P.R. 380/2001

  La disciplina del permesso di costruire non si applica agli interventi di modesta manutenzione straordinaria individuati dal giudice.

• art. 22 d.P.R. 380/2001

  La disciplina della SCIA non riguarda gli interventi qualificati nel caso concreto come soggetti a CILA.

• art. 80, comma 2, l.r. Toscana n. 1/2005

  Per gli interventi di manutenzione straordinaria e integrazione dei servizi tecnologici, salvo il coinvolgimento di parti strutturali, era sufficiente la CILA anche secondo la disciplina vigente all’epoca dei lavori.

• art. 1120, comma 4, c.c.

  La nullità della delibera condominiale per innovazione vietata richiede un’effettiva lesione delle proprietà esclusive o del decoro architettonico; la nullità è categoria residuale ed eccezionale.

• art. 1137 c.c.

  L’impugnazione delle delibere condominiali annullabili deve essere proposta entro trenta giorni; decorso tale termine, la delibera diviene inoppugnabile.

• art. 193 l.r. Toscana n. 65/2014

  La comunicazione di avvio del procedimento sanzionatorio non è decisiva quando si riferisce a un procedimento originario successivamente archiviato e superato da un nuovo procedimento autorizzatorio.

Massime di principio

• Il procedimento amministrativo per il rilascio di un titolo edilizio o paesaggistico e il procedimento privatistico di formazione e impugnazione delle delibere condominiali sono, di regola, autonomi. L’amministrazione non deve verificare ogni possibile questione interna tra condomini, purché la natura dell’opera non renda evidente l’insussistenza della legittimazione del richiedente; le eventuali patologie della delibera devono essere fatte valere davanti al giudice civile nei termini propri.
• La necessità dell’autorizzazione paesaggistica, derivante dall’esistenza del vincolo sul bene, non dimostra automaticamente che l’intervento abbia un significativo impatto sul valore paesaggistico o architettonico dell’immobile: l’incidenza deve essere valutata concretamente con riferimento all’edificio nel suo complesso.
• Le opere di dimensioni contenute, destinate a rinnovare o integrare servizi tecnologici, che non alterano volumi, superfici, sagoma, prospetti o destinazioni d’uso e non incidono sulle parti strutturali, possono rientrare nel regime della CILA e non richiedono il permesso di costruire.
• Il potere di conformazione previsto dalla normativa regionale per interventi soggetti a CILA eseguiti in difformità è distinto dalla sanatoria edilizia o paesaggistica postuma: quando impone la rimozione delle opere non conformi e autorizza ex novo un progetto adeguato alla disciplina vigente, non conserva l’abuso, non costituisce autorizzazione paesaggistica postuma e non richiede la doppia conformità.
• Per gli illeciti edilizi permanenti, il procedimento amministrativo deve essere regolato dalla disciplina vigente al momento dell’esercizio del potere amministrativo, secondo il principio tempus regit actum, salvo il rispetto dei presupposti specifici del potere esercitato.
• Quando la conformazione dell’intervento consente di assicurare lo stesso livello di tutela dell’interesse pubblico mediante modifiche e rimozioni mirate, essa può essere preferita alla demolizione integrale in applicazione del principio di proporzionalità.

Come è indicizzato