Sentenza del 03/06/2015 n. 131 - Comm. Trib. Prov. Cremona

Esito

La controversia

La ricorrente ha contestato l’avviso con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il valore dell’immobile acquistato, elevandolo da circa 87.000 euro a circa 203.000 euro e liquidando maggiori imposte di registro e ipotecaria. L’Ufficio aveva fondato la rettifica essenzialmente sui valori OMI, senza svolgere un adeguato accertamento delle concrete caratteristiche, condizioni e stato dell’immobile.

La decisione

La Commissione tributaria provinciale ha accolto il ricorso, ritenendo che il mero riferimento ai valori OMI non fosse sufficiente a dimostrare il maggior valore dell’immobile. Il valore deve essere determinato considerando in modo concreto e complessivo le caratteristiche e le condizioni del bene, mediante un’istruttoria adeguata. L’avviso di rettifica e liquidazione è stato quindi dichiarato illegittimo e l’Ufficio è stato condannato al pagamento delle spese processuali.

Norme richiamate

• Valutazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate

  Il semplice riferimento ai listini OMI, in mancanza di un pur minimo accertamento delle reali condizioni dell’immobile, non può costituire la prova del maggior valore attribuito al bene.

  I valori OMI possono costituire un elemento indiziario o di supporto, ma non sono sufficienti, da soli, a provare il maggior valore di un immobile. L’Amministrazione deve motivare la rettifica sulla base di una valutazione concreta e individualizzata del bene.

• Imposte di registro e ipotecaria

  La rideterminazione delle imposte conseguente alla rettifica del valore dell’immobile è illegittima quando il maggior valore accertato dall’Ufficio non è adeguatamente provato e motivato.

Massime di principio

• I valori OMI non possono essere utilizzati come prova automatica e autonoma del maggior valore di un immobile, ma soltanto come parametro iniziale o elemento presuntivo da corroborare.
• L’Amministrazione finanziaria deve considerare le caratteristiche concrete del bene, tra cui ubicazione, superficie, stato manutentivo, qualità, destinazione, condizioni e eventuali elementi che ne riducano il valore.
• Una rettifica fondata su dati generici o standardizzati, priva di un’istruttoria individualizzata e di una motivazione specifica, può essere contestata per insufficienza della prova e della motivazione.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe documentare le reali condizioni dell’immobile mediante perizie, fotografie, preventivi di ristrutturazione, comparabili di mercato e ogni altro elemento idoneo a dimostrare il valore effettivo del bene.
• L’onere dell’Amministrazione non si esaurisce nel richiamare una forbice di valori OMI: deve spiegare perché il valore concretamente attribuito all’immobile sia corretto e perché quello dichiarato nell’atto debba essere disatteso.