Sentenza del 22/02/2016 n. 913 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'assoggettabilità a IRPEF della plusvalenza realizzata con la cessione di un terreno incluso nel piano regolatore generale, ma in gran parte destinato a verde pubblico, strade, parcheggi, attività collettive e altri spazi pubblici, con conseguente vincolo di inedificabilità. Il contribuente sosteneva che mancasse il presupposto impositivo, poiché l'area non aveva una concreta edificabilità, salvo una porzione ridotta.

La decisione

La pretesa fiscale è stata ritenuta infondata. La plusvalenza derivante dalla cessione di un'area può essere tassata come reddito diverso solo quando il terreno abbia caratteristiche fisiche e urbanistiche tali da consentirne l'utilizzazione edificatoria e tale edificabilità non sia espressamente esclusa dallo strumento urbanistico. Poiché nel caso concreto l'edificabilità risultava sostanzialmente esclusa dai vincoli di destinazione pubblica, la plusvalenza è stata considerata insussistente e l'imposizione non applicabile.

Norme richiamate

• D.P.R. 917/1986, art. 67

  La tassazione della plusvalenza da cessione di terreno presuppone che il terreno possieda natura edificatoria effettiva secondo la disciplina urbanistica applicabile. Non è sufficiente la mera inclusione formale dell'area nel piano regolatore se l'edificabilità è concretamente esclusa.

• D.Lgs. 546/1992, art. 58

  Norma richiamata nel giudizio tributario, relativa alla produzione di nuovi documenti in appello.

• Cassazione, sentenze n. 8666/1992, n. 6290/1987, n. 6772/1981, n. 2296/1978, n. 6439/1987 e n. 16916/2005

  La giurisprudenza richiamata afferma che la plusvalenza imponibile richiede un'effettiva potenzialità edificatoria del terreno, valutata sulla base delle caratteristiche fisiche dell'area e delle previsioni urbanistiche, con esclusione dei terreni la cui edificabilità sia vietata dallo strumento urbanistico.

Massime di principio

• La semplice classificazione di un terreno all'interno di un piano regolatore non basta, da sola, a dimostrarne l'edificabilità fiscalmente rilevante.
• Quando lo strumento urbanistico destina l'area a verde pubblico, strade, parcheggi o servizi collettivi imponendo un vincolo di inedificabilità, viene meno il presupposto per tassare la plusvalenza come derivante da terreno edificabile.
• La valutazione deve riguardare la concreta e giuridicamente consentita possibilità di costruire, non una potenzialità meramente astratta o una collocazione formale dell'area nel piano regolatore.
• Se solo una porzione del terreno è edificabile, occorre verificare separatamente la superficie effettivamente edificabile e determinare l'eventuale plusvalenza imponibile su quella porzione, evitando di tassare l'intero terreno come edificabile.
• Per contestare l'imposizione sono rilevanti gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, i certificati di destinazione urbanistica, i vincoli gravanti sull'area e la concreta possibilità di ottenere titoli edilizi.