Cassazione Civile, Ordinanza n. 32696/2024 del 16/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione abitativa avente ad oggetto una stanza in un appartamento di Roma, protrattosi dal 2011 al 2015 e corrisposto con canone mensile di euro 500. Il conduttore ha chiesto in giudizio la declaratoria di nullità del contratto per difetto di forma scritta e di registrazione, nonché la restituzione di tutti i canoni versati fino al rilascio e del deposito cauzionale. Il tribunale ha rigettato la domanda; la corte d'appello ha invece dichiarato la nullità del contratto, ma ha comunque negato la restituzione integrale dei canoni, ritenendo che il conduttore, avendo goduto dell'immobile, non potesse ottenere la ripetizione di quanto pagato senza determinare un arricchimento senza causa. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti sette motivi: il primo censura la violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere la corte d'appello rilevato d'ufficio l'ingiustificato arricchimento, nonché la violazione dell'art. 2033 c.c. per non avere riconosciuto il diritto alla ripetizione dell'indebito; il secondo e il terzo contestano l'interpretazione dell'art. 13, comma 5/6, l. n. 431/1998, sostenendo che, accertata la nullità della locazione, sarebbe dovuta almeno la restituzione della parte dei canoni eccedente il canone agevolato; il quarto e il quinto lamentano omessa/motivazione apparente, violazione dell'art. 112 c.p.c. e omesso esame circa la domanda di restituzione delle somme eccedenti il canone agevolato e del deposito cauzionale; il sesto e il settimo denunciano omessa pronuncia e omessa motivazione su motivi d'appello relativi alla quantificazione del canone e alla configurabilità di un rapporto di locazione di fatto. La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo e ha dichiarato assorbiti gli altri, affermando che, in caso di nullità della locazione, il conduttore ha diritto alla ripetizione dei canoni ex art. 2033 c.c.; il locatore può opporre, se ne ricorrono i presupposti, un credito indennitario da ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., ma solo nei limiti della diminuzione patrimoniale subita e non del mancato guadagno astrattamente ricavabile da un valido contratto. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla corte d'appello in diversa composizione anche per le spese.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti gli altri motivi e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa sezione e composizione, perché decida nuovamente sul merito e sulle spese, compreso il giudizio di legittimità. La Corte ha enunciato il principio secondo cui, dichiarata la nullità del contratto di locazione, il conduttore può ripetere i canoni versati ai sensi dell'art. 2033 c.c.; il locatore può eventualmente far valere un credito indennitario per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., ma tale credito va liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale effettivamente subita, non nel mancato guadagno che sarebbe derivato da un rapporto contrattuale valido.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può attribuire d'ufficio rilievo a un'eccezione o a una domanda non proposta dalla parte, pena violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 2033 c.c.

  La ripetizione dell'indebito è l'azione applicabile quando viene meno la causa adquirendi; nel caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore può chiedere la restituzione dei canoni versati.

• art. 2041 c.c.

  L'ingiustificato arricchimento può operare come eventuale credito indennitario opposto dal locatore, ma solo nei limiti della diminuzione patrimoniale subita da chi ha eseguito la prestazione.

• art. 2042 c.c.

  L'azione di arricchimento è riservata alla parte interessata e non può essere surrogata d'ufficio dal giudice.

• art. 13, comma 5, legge 9 dicembre 1998, n. 431

  Il ricorrente lo invoca per sostenere che, una volta accertata la nullità del contratto, la restituzione dovrebbe riguardare almeno l'eccedenza rispetto al canone agevolato; la Corte non accoglie questo profilo perché assorbe il motivo.

• art. 1458 c.c.

  La disciplina della risoluzione dei contratti a esecuzione continuata o periodica, con effetti non retroattivi, è eccezionale e non può essere estesa analogicamente al caso di nullità del contratto.

• art. 132 c.p.c.

  Viene richiamato nei motivi di ricorso per censurare motivazione apparente o mancante, ma tali censure restano assorbite dall'accoglimento del primo motivo.

• artt. 1362, 1363, 1367 c.c.

  Sono invocati per l'interpretazione della domanda giudiziale; la Corte non li esamina nel merito perché i relativi motivi sono assorbiti.

Massime di principio

• Quando un contratto di locazione è dichiarato nullo per difetto della forma scritta o della registrazione, la prestazione eseguita in suo adempimento non è sottratta alla regola generale della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.
• La presenza di una controprestazione di fatto goduta dalla parte che chiede la restituzione non esclude, di per sé, il diritto alla ripetizione; essa può rilevare solo per l'eventuale contrapposto credito indennitario da ingiustificato arricchimento.
• Il giudice non può introdurre d'ufficio una domanda o un'eccezione di arricchimento senza causa in assenza di allegazione della parte interessata, poiché l'azione ex art. 2041 c.c. spetta alla parte e non al giudice.
• L'eventuale indennizzo per arricchimento senza causa va determinato sulla base della diminuzione patrimoniale subita da chi ha eseguito la prestazione, non sul mancato utile che avrebbe potuto conseguire da un valido contratto.
• La disciplina degli effetti non retroattivi prevista per la risoluzione dei contratti di durata non è estensibile alla nullità, che resta governata dalla mancanza originaria della causa adquirendi.

Come è indicizzato