Sentenza del 23/01/2015 n. 11 - Comm. Trib. Prov. Prato

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale della cessione: formalmente era stato venduto un fabbricato, ma l'Amministrazione riteneva che l'oggetto economico sostanziale fosse un'area edificabile. Al momento del rogito era già stato approvato un piano di recupero che prevedeva la demolizione degli edifici esistenti e la successiva realizzazione di abitazioni. Tali circostanze costituivano elementi obiettivi e univoci per ritenere che il contratto trasferisse principalmente la capacità edificatoria del terreno, rendendo applicabile la disciplina delle plusvalenze immobiliari.

La decisione

La cessione è stata considerata fiscalmente riconducibile alla vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, nonostante l'immobile fosse formalmente descritto come fabbricato. La plusvalenza realizzata è stata pertanto ritenuta soggetta a tassazione separata come reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), del DPR 917/1986. Il ricorso del contribuente è risultato infondato e ha prevalso la tesi dell'Amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), DPR 917/1986 (TUIR)

  plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma si applica quando il bene ceduto è, in concreto, un terreno dotato di capacità edificatoria al momento della vendita. La qualificazione fiscale può dipendere dalla funzione economica effettiva dell'operazione e non soltanto dalla descrizione formale del bene nell'atto.

Massime di principio

• Per stabilire se una cessione genera una plusvalenza tassabile occorre considerare la sostanza economica dell'operazione, non esclusivamente la qualificazione formale indicata nel contratto.
• La vendita di un fabbricato può essere trattata fiscalmente come cessione di un terreno edificabile quando esistono elementi oggettivi e univoci che dimostrano che il valore principale del bene consiste nella sua capacità edificatoria.
• L'approvazione, prima della vendita, di un piano urbanistico o di recupero che preveda la demolizione dei fabbricati e la nuova edificazione è un forte indice della natura edificatoria dell'operazione.
• La valutazione deve essere effettuata con riferimento alla situazione urbanistica vigente al momento della cessione.
• In situazioni analoghe è necessario esaminare il contenuto dell'atto, il piano urbanistico, la possibilità concreta di demolizione e ricostruzione, il prezzo e ogni altro elemento utile a individuare l'effettiva funzione economica del contratto.