Sentenza del 07/07/2016 n. 1259 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore imponibile di un fabbricato ai fini delle imposte ipotecarie e catastali. Occorre distinguere tra un fabbricato costruito su un terreno appartenente allo stesso proprietario e un fabbricato realizzato su un terreno gravato da un diritto di superficie a tempo determinato. Nel secondo caso, la temporaneità del diritto incide sul valore economico del fabbricato, che non può essere valutato come se fosse collegato a una proprietà piena e perpetua del suolo.

La decisione

È stato affermato che, in caso di cessione di un fabbricato insistente su un terreno gravato da diritto di superficie a tempo determinato, il valore deve essere determinato considerando il valore di mercato del fabbricato, individuato mediante comparazione con fabbricati similari, ma ridotto in proporzione al periodo già trascorso tra la costituzione del diritto di superficie e la data della cessione. Il testo non indica gli estremi della sentenza né l'esito formale per le parti, ma il principio accolto favorisce la corretta riduzione del valore in presenza di un diritto di superficie temporaneo.

Norme richiamate

• Disciplina del diritto di superficie

  La durata limitata del diritto di superficie costituisce un elemento rilevante per la valutazione economica del fabbricato e comporta una differenza rispetto al fabbricato costruito su terreno di proprietà piena.

• Imposte ipotecarie e catastali

  Ai fini della base imponibile, il valore del fabbricato deve riflettere il suo effettivo valore in comune commercio, tenendo conto dei diritti reali che ne limitano la disponibilità o la durata.

Massime di principio

• Nella valutazione fiscale di un fabbricato non è sufficiente considerare le sole caratteristiche edilizie: occorre verificare anche la titolarità e la durata del diritto sul terreno.
• Un fabbricato realizzato su terreno gravato da diritto di superficie a tempo determinato ha, in linea generale, un valore inferiore rispetto a un fabbricato analogo costruito su terreno di proprietà piena.
• La riduzione di valore deve essere collegata alla durata residua del diritto di superficie e al tempo già trascorso dalla sua costituzione.
• La stima deve partire dal valore di mercato di immobili comparabili e applicare una rettifica coerente con il carattere temporaneo del diritto reale.
• In situazioni analoghe è essenziale esaminare l'atto costitutivo del diritto di superficie, la sua scadenza e le eventuali regole sulla sorte del fabbricato alla scadenza.