Sentenza del 27/12/2017 n. 5633 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la possibilità di considerare la vendita di un immobile vetusto, seguito dalla richiesta di concessione edilizia e dalla possibile demolizione del fabbricato per costruirne uno nuovo, come cessione di un terreno edificabile. Il contribuente sosteneva che l’oggetto della vendita fosse un immobile già edificato e non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. È stata inoltre esclusa l’applicazione analogica, alle imposte dirette, del criterio di riqualificazione previsto dall’art. 20 del d.P.R. n. 131/1986.

La decisione

La riqualificazione della cessione in vendita di terreno edificabile è stata ritenuta non applicabile, perché l’area trasferita era occupata da un fabbricato e quindi non costituiva un terreno non edificato suscettibile di utilizzazione edificatoria. Tuttavia, secondo il titolo della controversia, l’accertamento della plusvalenza è stato ritenuto legittimo. La decisione distingue quindi la non riqualificabilità dell’operazione come cessione di terreno edificabile dalla legittimità dell’accertamento della plusvalenza per i profili eventualmente propri della cessione dell’immobile.

Norme richiamate

• Art. 20, d.P.R. n. 131/1986

  La previsione di cui all'art. 20, d.P.R. n. 131/1986 non si applica alla fattispecie in trattazione in quanto questa non può essere trasfusa per analogia alle imposte dirette.

  La norma consente di considerare la sostanza giuridica dell’atto ai fini dell’imposta di registro, ma il relativo criterio non può essere applicato automaticamente o per analogia nell’ambito delle imposte dirette.

Massime di principio

• La vendita di un’area sulla quale insiste un fabbricato vetusto non può essere automaticamente riqualificata come cessione di terreno edificabile solo perché l’acquirente intende demolire l’edificio e realizzarne uno nuovo.
• Per distinguere una cessione immobiliare da una cessione di terreno edificabile occorre considerare l’oggetto effettivo del trasferimento al momento dell’atto, verificando se esista un fabbricato già realizzato sull’area.
• Le norme e i criteri interpretativi propri dell’imposta di registro non possono essere trasferiti automaticamente alle imposte dirette, in assenza di una specifica base normativa.
• La non riqualificazione dell’atto come cessione di terreno edificabile non esclude necessariamente la legittimità di un accertamento della plusvalenza: devono essere esaminati separatamente la qualificazione dell’oggetto venduto e il calcolo del maggior reddito imponibile.