Sentenza n. 2174/2026 - Milano, Sezione 4

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Pavia ha ordinato, ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi di opere realizzate nelle cantine poste al piano seminterrato. Gli interventi contestati consistevano nell’abbassamento della quota di pavimento, nell’ampliamento di una cantina, nella realizzazione di una scala in muratura, di un manufatto assimilabile a bancone, nell’apertura di una breccia nella muratura portante, nell’installazione di impianti di climatizzazione e connessione internet e nella presenza di arredi e attrezzature ritenuti indicativi della trasformazione dei locali in spazi destinati alla residenza. Il ricorrente ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 3, 10, 22, 23-ter, 33, 34-bis e 37 d.P.R. n. 380/2001, degli artt. 1 e 3 l. n. 241/1990 e degli artt. 3 e 97 Cost., nonché eccesso di potere per carenza di istruttoria, travisamento, contraddittorietà e illogicità manifesta. In particolare, ha contestato l’utilizzo delle planimetrie catastali storiche del 1939 per ricostruire lo stato legittimo, sostenendo che fossero inidonee e che le opere potessero risalire a epoca anteriore al 1967; ha sostenuto che gli interventi costituissero mera manutenzione straordinaria o tolleranze costruttive; ha negato la trasformazione della cantina in superficie residenziale, attribuendo la presenza di impianti e arredi a esigenze di deumidificazione o a un deposito non destinato all’uso abitativo. Con memoria non notificata, il ricorrente ha inoltre dedotto nuove contestazioni tecniche sull’impossibilità dell’abbassamento del piano di calpestio e sul calcolo dell’altezza media.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto legittimo l’utilizzo delle planimetrie catastali storiche del 1939 per ricostruire lo stato legittimo delle cantine, in assenza di una specifica rappresentazione nei titoli edilizi, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001. Tali planimetrie costituiscono informazioni catastali di primo impianto e risultavano coincidenti con quelle del 1993. Il ricorrente non ha fornito elementi probatori idonei a dimostrare una diversa consistenza originaria o la realizzazione delle opere anteriormente al 1967, limitandosi a contestazioni generiche e al richiamo dell’atto di compravendita, privo di indicazioni specifiche sulle dimensioni delle cantine. Il giudice ha ribadito che l’onere di provare la data di realizzazione dell’opera edilizia grava sul privato che intenda escludere la necessità del titolo abilitativo; ha inoltre osservato che, per gli immobili situati nei centri abitati, l’obbligo di licenza edilizia sussisteva anche anteriormente al 1967. È stata ritenuta corretta anche la qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001: l’abbassamento del pavimento, l’ampliamento della cantina, la scala in muratura, gli impianti e gli arredi hanno creato un organismo edilizio diverso dal precedente, con incremento di volumetria e superficie residenziale. Gli impianti di climatizzazione e connessione internet, insieme alle attrezzature da palestra, ai tavoli, alle sedie e al televisore, sono stati considerati oggettivamente idonei a evidenziare la destinazione abitativa dei locali. Le nuove contestazioni tecniche formulate con memoria non notificata sono state dichiarate inammissibili perché tardive. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio, liquidate in euro 2.000, oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001

  dalle informazioni catastali di primo impianto

  In mancanza di una specifica rappresentazione dell’immobile nei titoli edilizi, le informazioni catastali di primo impianto e gli altri documenti probanti possono essere utilizzati per ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  Gli interventi che determinano un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifiche della volumetria o della superficie e trasformazione della destinazione d’uso, rientrano nella ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire.

• art. 33 d.P.R. n. 380/2001

  La realizzazione senza permesso di costruire di interventi qualificabili come ristrutturazione edilizia consente l’adozione dell’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

• art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001

  La disciplina delle tolleranze costruttive non è applicabile a interventi che, per consistenza e risultato, determinano un organismo edilizio diverso e un incremento di volumetria o superficie residenziale.

• art. 31 l. n. 1150/1942, come modificato dall’art. 10 l. n. 765/1967

  L’onere di provare la realizzazione dell’opera in epoca anteriore all’obbligo del titolo edilizio grava sul privato; per gli immobili situati nei centri abitati sussisteva un obbligo di licenza edilizia anche anteriormente al 1967.

• art. 3 l. n. 241/1990

  Non sussiste difetto di motivazione o di istruttoria quando l’amministrazione ricostruisce lo stato dei luoghi mediante documentazione probatoria pertinente e il privato non fornisce elementi idonei a smentirla.

Massime di principio

• In assenza di una specifica rappresentazione dell’immobile nei titoli edilizi, le planimetrie catastali storiche di primo impianto possono essere utilizzate, unitamente agli altri documenti probanti, per ricostruire lo stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001.
• In materia edilizia grava sul privato che invochi la realizzazione dell’opera in epoca anteriore all’obbligo del titolo abilitativo l’onere di provare la data di esecuzione; una mera prospettazione dubitativa o il richiamo a un atto di compravendita privo di indicazioni specifiche sulla consistenza dell’opera non sono sufficienti.
• La qualificazione come ristrutturazione edilizia è legittima quando la combinazione di opere strutturali, ampliamenti, abbassamento del piano di calpestio, installazione di impianti e presenza di arredi determini un organismo edilizio diverso dal precedente, con incremento della volumetria o della superficie residenziale.
• La presenza congiunta di impianti di climatizzazione e connessione internet, arredi e attrezzature funzionali alla permanenza delle persone può costituire elemento indiziario idoneo a dimostrare la trasformazione di locali accessori in spazi destinati alla residenza.
• Le censure nuove proposte per la prima volta con una memoria non notificata sono inammissibili, non potendo integrare tardivamente i motivi del ricorso introduttivo.

Come è indicizzato