Cassazione Civile, Ordinanza n. 11188/2024 del 26/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un appartamento, conclusa con atto pubblico e contestuale scrittura privata, nella quale l'alienante si era impegnata verso l'acquirente a far eseguire i lavori di ristrutturazione in corso secondo il contratto di appalto esistente, mentre l'acquirente si era obbligata a corrispondere le somme dovute per i lavori relativi all'unità immobiliare e per quelli condominiali, nei limiti della propria quota. Successivamente l'appalto originario fu sciolto e subentrò una nuova impresa per il completamento delle opere; la venditrice pagò all'appaltatrice subentrata e per oneri condominiali complessivi euro 70.409,77 e chiese alla compratrice il rimborso. Il tribunale accolse la domanda e dichiarò nulla solo la clausola di garanzia del fatto del terzo; la corte d'appello respinse il gravame dell'acquirente. In cassazione la ricorrente dedusse: 1) violazione degli artt. 2727, 2729, 63 disp. att. c.c. e 1362 c.c., sostenendo che l'obbligo di rimborso sarebbe stato limitato ai lavori dell'impresa originaria e non anche a quelli eseguiti dalla nuova appaltatrice, e che la corte territoriale avrebbe indebitamente desunto un'adesione per facta concludentia al nuovo appalto; 2) violazione degli artt. 112, 183 e 101 c.p.c., per ultrapetizione, avendo la corte di merito fondato la decisione sull'asserita adesione dell'acquirente al contratto con la nuova appaltatrice senza che tale tesi fosse stata proposta; 3) violazione degli artt. 1203 e 1299 c.c., perché la corte avrebbe fatto improprio richiamo alla surrogazione legale, postulando una solidarietà che non esisteva; 4) violazione degli artt. 1419, 1381, 1325, 1655 e 1656 c.c. e dell'art. 113 c.p.c., sostenendo che la nullità della clausola di garanzia del fatto del terzo avrebbe dovuto travolgere l'intera pattuizione, essendo le obbligazioni reciproche tra loro sinallagmatiche. La controricorrente propose a sua volta ricorso incidentale condizionato sull'ammissibilità della domanda di arricchimento senza causa, ma tale motivo restò assorbito dal rigetto del ricorso principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dell'acquirente. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi perché fondati su un presupposto errato: l'obbligo assunto con la scrittura privata non riguardava soltanto i lavori affidati all'impresa originaria, ma i lavori di appalto in corso considerati sul piano oggettivo, indipendentemente dal soggetto esecutore; il subentro della nuova impresa non aveva mutato la fonte dell'obbligazione, ma solo il soggetto che proseguiva gli stessi lavori. Ha ritenuto inammissibile anche il terzo motivo, osservando che il richiamo alla surrogazione legale era comunque estraneo alla ratio decisoria, fondata primariamente sull'impegno negoziale interno tra alienante e acquirente. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché la corte d'appello aveva motivato in modo congruo perché la nullità parziale della clausola di garanzia del terzo non si estendesse all'intero accordo: secondo il giudice di merito, le parti avrebbero comunque concluso la vendita anche senza quella clausola. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. La ricorrente principale è stata condannata alle spese di lite e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  viene richiamato come parametro di deduzione dei vizi di violazione di legge e nullità del procedimento in cassazione

• art. 2727 c.c.

  richiamato in relazione al governo delle presunzioni, ma i motivi sono stati ritenuti infondati perché la ricostruzione della Corte territoriale non si fondava su un indebito superamento del dato letterale

• art. 2729 c.c.

  richiamato in relazione alle presunzioni semplici; la Corte esclude che la decisione impugnata abbia violato i criteri presuntivi

• art. 63 disp. att. c.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare l'obbligo di pagamento delle spese condominiali; la Corte ribadisce che il vincolo legale verso il terzo creditore non opera, ma resta possibile un accordo interno tra alienante e acquirente

• art. 1362 c.c.

  richiamato per l'interpretazione della scrittura privata; la Corte ritiene che l'interpretazione data dal giudice di merito sia coerente con il dato testuale e con il regolamento di interessi

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per il vizio di ultrapetizione; la Corte esclude che vi sia stata pronuncia su domanda non proposta

• art. 183 c.p.c.

  richiamato sia quanto alle memorie integrative nel primo grado sia per la modifica della domanda, ma senza incidenza sull'esito

• art. 101 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso per asserita violazione del contraddittorio; la censura è ritenuta inammissibile

• art. 1203 c.c.

  richiamato in relazione alla surrogazione legale, ma ritenuto non decisivo perché la decisione riposa sull'obbligo negoziale interno

• art. 1299 c.c.

  richiamato insieme all'art. 1203 c.c. per contestare l'idea di solidarietà tra alienante e acquirente; la Corte esclude che tale profilo incida sulla ratio decidendi

• art. 1419 c.c.

  la Corte ribadisce che la nullità parziale si estende all'intero contratto solo se è provato che le parti non lo avrebbero concluso senza la clausola nulla; tale prova grava sull'interessato ed è accertamento di merito

• art. 1381 c.c.

  richiamato nel motivo sulla promessa del fatto del terzo, ma la Corte non ravvisa una nullità estensiva dell'intero accordo

• art. 1325 c.c.

  richiamato insieme alle altre norme sulla struttura del contratto, senza rilievo decisivo nell'esito

• art. 1655 c.c.

  richiamato in relazione al contratto di appalto e alla prosecuzione dei lavori

• art. 1656 c.c.

  richiamato in relazione al subentro del nuovo appaltatore e alla gestione dei lavori

• art. 113 c.p.c.

  richiamato nel motivo sulla pretesa applicazione di una regola giuridica diversa da quella invocata, ma la censura è dichiarata inammissibile

• art. 2041 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale come azione di arricchimento senza causa, ma il motivo resta assorbito

• art. 2042 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di sussidiarietà dell'azione di arricchimento senza causa, ma il motivo resta assorbito

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

Massime di principio

• In tema di vendita di immobile con lavori di ristrutturazione in corso, l'impegno dell'acquirente a rimborsare le somme relative all'appalto può riguardare oggettivamente i lavori commissionati, anche se nel tempo subentra un diverso appaltatore che prosegue le medesime opere, senza che ciò muti la fonte dell'obbligazione interna tra alienante e acquirente.
• La successione di un nuovo appaltatore nell'esecuzione delle stesse opere non implica di per sé la nascita di una nuova obbligazione a carico dell'acquirente, quando il patto originario sia riferito ai lavori in corso e non alla persona dell'esecutore.
• In materia di spese condominiali straordinarie, l'acquirente non è automaticamente obbligato verso il terzo creditore in assenza di un vincolo legale, ma le parti del trasferimento possono regolare convenzionalmente i rapporti interni ponendo le spese a carico dell'acquirente con efficacia solo inter partes.
• Il vizio di ultrapetizione non ricorre se il giudice di merito decide sulla base della qualificazione giuridica di fatti dedotti in giudizio che restano coerenti con la domanda proposta, anche quando respinge una diversa ricostruzione della parte ricorrente.
• Ai fini dell'art. 1419 c.c., la nullità parziale si estende all'intero contratto solo se l'interessato dimostra che le parti non avrebbero concluso l'accordo senza la clausola nulla; tale accertamento dipende dalla ricostruzione della volontà comune e, se motivato in modo congruo, non è sindacabile in cassazione.
• Il richiamo a istituti come la surrogazione legale o la solidarietà passiva non è decisivo quando la decisione di merito si fonda in via primaria su un autonomo obbligo negoziale di rimborso assunto tra le parti del trasferimento.

Come è indicizzato