Risoluzione n. 334 del 16/11/2007

Divisione di beni condominiali e imposta di registro

La risoluzione affronta il trattamento tributario, ai fini dell’imposta di registro, di un atto di ricognizione di parti comuni e divisione consensuale parziaria relativo a beni condominiali. Il caso riguarda l’attribuzione in proprietà esclusiva ai singoli condomini di alcuni beni comuni, senza conguagli tra i condividenti e con finalità di tacitazione dei rispettivi diritti.

Quesito posto dal notaio

Il notaio istante chiede quale sia il regime fiscale applicabile all’atto con cui i condomini intendono assegnarsi, in proprietà esclusiva, posti auto coperti e un’area scoperta facenti parte delle parti comuni dell’immobile condominiale. L’operazione avviene senza corrispondere conguagli ed è qualificata dall’istante come mera divisione, priva di intento traslativo.

Soluzione interpretativa del contribuente

Secondo il contribuente, l’atto ha natura esclusivamente divisionale e non comporta trasferimenti in senso proprio. Per tale ragione, dovrebbe essere assoggettato all’imposta di registro nella misura dell’1%, ai sensi dell’articolo 3 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, quale atto di natura dichiarativa.

Inquadramento normativo della divisione nel TUR

L’Agenzia richiama l’articolo 34 del TUR, secondo cui la divisione con assegnazione a un condividente di beni di valore complessivamente eccedente rispetto alla quota spettante è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. Da ciò deriva il principio per cui:

• se il valore dei beni assegnati non supera quello spettante sulla massa comune, la divisione ha natura meramente dichiarativa;
• se vi è eccedenza, quest’ultima è trattata come vendita.

Per la parte dichiarativa, trova applicazione l’articolo 3 della Tariffa, parte prima, TUR, che assoggetta gli atti di natura dichiarativa relativi a beni o rapporti di qualsiasi natura all’imposta proporzionale dell’1%.

Comunioni originate da più titoli e masse plurime

La risoluzione richiama anche l’articolo 34, quarto comma, del TUR, che disciplina le comunioni tra i medesimi soggetti sorte da più titoli, considerandole come un’unica comunione solo se l’ultimo acquisto di quote deriva da successione mortis causa. In caso contrario, le comunioni originarie da titoli diversi danno luogo, ai fini della divisione, a tante divisioni quanti sono i titoli costitutivi delle singole comunioni.

Natura del condominio come unica comunione

Nel caso concreto, l’Agenzia osserva che i beni oggetto della divisione appartengono a un’unica comunione, rappresentata dalle parti comuni del condominio. Il condominio è richiamato come fattispecie disciplinata dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile, quale particolare forma di comunione in cui coesistono:

• proprietà esclusive dei singoli condomini su piani, appartamenti o locali;
• comproprietà sulle parti comuni dell’edificio.

È inoltre richiamato l’articolo 1119 c.c., secondo cui le parti comuni non sono soggette a divisione salvo che questa possa avvenire senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino. La comunione condominiale viene quindi considerata unitaria, indipendentemente dai trasferimenti che abbiano riguardato le porzioni di proprietà esclusiva.

Applicazione al caso concreto

L’Agenzia ritiene che il caso rientri nell’ipotesi dell’articolo 34, primo comma, TUR, poiché la comunione trae origine da un unico titolo: la costituzione del condominio. Richiamando anche la giurisprudenza della Cassazione, viene ribadito che il negozio di divisione attribuisce a ciascun condividente una porzione di beni comuni che deve tendenzialmente coincidere con il valore della quota.

In questa prospettiva, le assegnazioni possono essere considerate dichiarative per la parte in cui corrispondono esattamente alle quote di diritto spettanti a ciascun condomino sulla massa comune.

Regime fiscale conclusivo

La conclusione è che:

• sulla parte di valore dei beni assegnati corrispondente alla quota di diritto spettante ai condividenti sulla massa comune si applica l’imposta di registro con aliquota dell’1%, ai sensi dell’articolo 3 della Tariffa, parte prima, TUR;
• l’eventuale eccedenza è considerata vendita ai sensi dell’articolo 34 TUR;
• se l’assegnazione divisionale supera di oltre il 5% il valore della quota di diritto, tale eccedenza è soggetta all’imposta con l’aliquota prevista per i trasferimenti.

Riferimenti finali alla procedura dell’interpello

La risposta viene resa dalla Direzione Centrale Normativa e Contenzioso ai sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209, a seguito di istanza presentata alla Direzione Regionale competente.