Sentenza del 16/04/2015 n. 2253 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva contestato il valore dichiarato nell'atto di compravendita, ritenendolo inferiore al valore effettivo del bene e chiedendo una maggiore imposta di registro. Il contribuente ha contestato tale pretesa, evidenziando che la determinazione del valore non poteva prescindere dalle concrete caratteristiche dell'immobile, tra cui l'ubicazione su una strada cieca, lo stato di conservazione e la necessità di interventi di ristrutturazione.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro e della determinazione del valore degli immobili

  Il valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro deve essere determinato sulla base delle sue caratteristiche concrete e della sua effettiva capacità di mercato, considerando anche ubicazione, stato di conservazione e costi degli interventi necessari.

Massime di principio

• Nella valutazione fiscale di un immobile non è sufficiente fare riferimento a valori astratti o comparativi: occorre considerare le caratteristiche specifiche del bene oggetto della compravendita.
• L'ubicazione su una strada cieca o comunque poco accessibile può incidere negativamente sul valore di mercato e deve essere valutata dall'Amministrazione finanziaria.
• Lo stato di conservazione dell'immobile e la necessità di lavori di ristrutturazione possono giustificare un valore dichiarato inferiore rispetto a stime teoriche o valori medi di zona.
• In caso di accertamento di maggior valore, l'Amministrazione deve fornire una motivazione concreta e coerente, confrontandosi con le caratteristiche effettive del cespite.
• Il contribuente può contestare la maggiore imposta dimostrando, anche mediante documentazione tecnica e comparativa, gli elementi che riducono il reale valore commerciale dell'immobile.