Risoluzione n. 163 del 11/07/2007

Trattamento tributario delle assegnazioni di alloggi da cooperativa edilizia ai soci

La risoluzione esamina il regime fiscale applicabile agli atti di assegnazione di alloggi in proprietà esclusiva da parte di una cooperativa edilizia ai soci. Il tema riguarda, in particolare, il coordinamento tra disciplina IVA, imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale alla luce delle modifiche introdotte nel 2006.

Quesito posto dalla cooperativa

La società Cooperativa edilizia Alfa chiede chiarimenti sul corretto trattamento tributario degli atti di assegnazione degli alloggi ai soci. La cooperativa, nata con scopo mutualistico per costruire alloggi di edilizia economica e popolare per dipendenti e pensionati dell’Esercito e di altre Forze armate e corpi di polizia, riferisce di aver beneficiato di contributi statali ai sensi della Legge 23 agosto 1968, n. 422 e della Legge 16 ottobre 1975, n. 492.

La cooperativa precisa inoltre che:

• era inizialmente una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, con assegnazione degli alloggi in godimento;
• dall’11 dicembre 2001 è stata trasformata in cooperativa a proprietà divisa, con possibilità di assegnare gli alloggi in proprietà;
• nel 2002 ha ottenuto il nulla osta del competente Provveditorato alle Opere Pubbliche, rinnovato nel marzo 2005;
• i lavori di costruzione risultano ultimati con collaudo tecnico-amministrativo dell’11 settembre 2000;
• gli atti notarili di assegnazione erano previsti per l’8 gennaio 2007 e i giorni successivi.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Secondo l’istante, le assegnazioni dovrebbero essere considerate operazioni esenti da IVA, poiché gli atti notarili sarebbero intervenuti oltre quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ai sensi dell’articolo 35, comma 8, lettera a), del D.L. 223/2006.

Sulla base del possesso dei requisiti “prima casa” da parte dei soci, la cooperativa ritiene applicabili:

• imposta di registro in misura fissa pari a € 168, ai sensi dell’art. 66, comma 6-bis, del D.L. 331/1993;
• imposta ipotecaria fissa pari a € 168;
• imposta catastale fissa pari a € 168.

Inquadramento IVA delle assegnazioni

L’Agenzia ricorda che le cooperative edilizie che costruiscono alloggi da assegnare ai soci rientrano a pieno titolo nella categoria delle imprese costruttrici, come già chiarito dalla circolare n. 182/E dell’11 luglio 1996.

Viene richiamata la riforma introdotta dall’articolo 35, comma 8, del D.L. 223/2006, convertito dalla Legge 248/2006, che ha modificato l’articolo 10, primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. 633/1972. In base alla disciplina vigente, sono esenti da IVA le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato diverse da quelle strumentali, ma restano imponibili:

• le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o da quelle che hanno eseguito interventi di recupero, se avvengono entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
• le cessioni effettuate successivamente, se entro tale termine i fabbricati sono stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

La risoluzione precisa che per edilizia residenziale convenzionata si intende quella che persegue le finalità dell’edilizia sociale senza contributi pubblici, con convenzione comunale che disciplina prezzi di vendita e canoni di locazione. La durata minima della locazione deve essere prevista in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata e rispettata nei relativi contratti.

Inoltre, richiamando la circolare n. 33/E del 16 novembre 2006, si afferma che le assegnazioni di case di abitazione in proprietà ai soci di cooperative diverse da quelle a proprietà indivisa sono assimilate a cessioni di beni e seguono il medesimo regime delle cessioni di abitazioni da parte di imprese costruttrici.

Imposta di registro e art. 66, comma 6-bis, D.L. 331/1993

La risoluzione ricostruisce la disciplina agevolativa introdotta dall’articolo 66, comma 6-bis, del D.L. 331/1993, convertito dalla Legge 42/1993, secondo cui gli atti, i documenti e i registri relativi alle operazioni previste dagli statuti delle cooperative edilizie sono soggetti a imposta di registro in misura fissa, assolta una sola volta per ciascun atto registrato, compresi gli allegati.

La norma si applica alle società cooperative edilizie di abitazione e ai loro consorzi disciplinati dai principi di mutualità e iscritti nei registri prefettizi o nello schedario generale della cooperazione. Il beneficio consiste nel pagamento di una sola imposta fissa di registro per gli atti di assegnazione, indipendentemente dal numero delle assegnazioni contenute nello stesso atto.

Tale regime era stato pensato in un contesto in cui le assegnazioni erano soggette a IVA, con conseguente imposta di registro fissa. Alla luce delle modifiche del 2006, la risoluzione afferma che per le cessioni di immobili abitativi l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale continuano ad applicarsi secondo le regole previgenti:

• in misura fissa se la cessione è soggetta a IVA;
• in misura proporzionale se la cessione è esente da IVA.

Di conseguenza, l’agevolazione dell’art. 66, comma 6-bis, appare oggi applicabile solo quando l’assegnazione è soggetta a IVA. Se l’assegnazione è esente, la disposizione di favore non trova applicazione.

Imposte ipotecaria e catastale

Per i trasferimenti in esame, la risoluzione ribadisce che le imposte ipotecaria e catastale seguono il medesimo criterio:

• misura fissa in caso di cessioni soggette a IVA;
• misura proporzionale in caso di cessioni esenti da IVA.

Pertanto, qualora le assegnazioni di alloggi ricadano nel regime di esenzione IVA ai sensi del D.L. 223/2006, non può applicarsi l’agevolazione dell’art. 66 citato.

Beneficio “prima casa”

Resta fermo, per l’ipotesi di cessione esente da IVA, il trattamento di favore per la “prima casa”, purché sussistano i requisiti di legge. In tale caso la risoluzione richiama:

• imposta di registro al 3%;
• imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

Valutazione sul caso concreto

Dalla documentazione esaminata risulta che gli alloggi furono consegnati ai soci in locazione per un periodo sicuramente superiore a quattro anni. Tuttavia, non è possibile verificare sulla base degli atti pervenuti se tali locazioni siano state effettuate in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

La sussistenza di questa condizione sarebbe rilevante perché consentirebbe di considerare le cessioni imponibili ai fini IVA. La risoluzione evidenzia quindi che spetta agli uffici l’accertamento concreto dei requisiti necessari per individuare il corretto regime fiscale applicabile agli atti di assegnazione di immobili abitativi da parte di cooperative edilizie.

Conclusione

La risoluzione conclude che l’agevolazione dell’art. 66, comma 6-bis, del D.L. 331/1993 può trovare applicazione solo per assegnazioni soggette a IVA. In presenza di assegnazioni esenti da IVA, si applicano invece le regole ordinarie dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, salva l’eventuale agevolazione “prima casa” se ne ricorrono i presupposti.