Cassazione Civile, Ordinanza n. 03928/2023 del 09/02/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione abitativa stipulato nel 2006. La locatrice aveva promosso più procedimenti di sfratto per morosità, poi riuniti, deducendo il mancato pagamento di canoni e oneri condominiali in diversi periodi tra il 2006 e il 2013 e chiedendo la risoluzione del contratto, il rilascio e il risarcimento/indennizzo. Il conduttore aveva opposto, tra l'altro, che il canone fosse stato pagato in nero fino alla registrazione del contratto e che la tardiva registrazione avesse sanato la nullità del rapporto. La Corte d'appello aveva confermato il rigetto delle domande della locatrice, ritenendo che il contratto fosse nullo e mai sanato e che quindi non fossero dovuti i canoni richiesti come tali. Con il ricorso per cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004, dell'art. 13, comma 5, L. 431/1998 e dell'art. 136 Cost., sostenendo che la registrazione tardiva effettuata dal conduttore ai sensi dell'art. 3, commi 8 e seguenti, del d.lgs. 23/2011 avesse efficacia sanante ex tunc anche per il contratto oggetto di causa; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sul quarto motivo d'appello, concernente l'esclusione di ogni compensazione del conduttore.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, assorbito il secondo, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione. Ha affermato che la registrazione tardiva del contratto effettuata dal conduttore nel periodo compreso tra il 7 aprile 2011 e il 16 luglio 2015 produce effetti sananti ex tunc anche rispetto ai contratti locatizi interessati dalla disciplina poi dichiarata incostituzionale, richiamando il principio già affermato da Sezioni Unite e da successive pronunce. Ha inoltre precisato che il giudice del rinvio dovrà riesaminare la causa alla luce di tali principi e provvedere anche sulle spese, tenendo conto che i canoni o l'indennità di occupazione dovuti nel periodo considerato sono quelli determinati dall'art. 13 L. 431/1998 nel testo applicabile, retroagendo la registrazione alla data di stipulazione del contratto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  richiamato come base del primo motivo di ricorso per violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  richiamato come base del secondo motivo per omessa pronuncia

• art. 112 c.p.c.

  invocato per censurare l'omessa pronuncia sul motivo di appello

• art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311

  la registrazione del contratto produce effetti sananti con retroazione alla data di stipulazione

• art. 13, comma 5, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  la Corte richiama il testo vigente e il regime dei canoni dovuti nei periodi interessati dalle dichiarazioni di incostituzionalità

• art. 136 Cost.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione agli effetti delle pronunce di incostituzionalità

• art. 3, commi 8 e seguenti, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  richiamato quale disciplina della tardiva registrazione e dei suoi effetti

• art. 5, comma 1-ter, d.l. 28 marzo 2014, n. 47, conv. in L. 23 maggio 2014, n. 80

  richiamato nel percorso normativo poi inciso dalla declaratoria di incostituzionalità

• art. 380-bis c.p.c.

  menzionato per la trattazione in camera di consiglio e le memorie

• art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

  menzionato in relazione alla memoria delle parti

• art. 1209, comma 1, c.c.

  evocato dai resistenti a proposito dell'offerta di pagamento

• art. 1, comma 59, L. 28 dicembre 2015, n. 208

  richiamato nel percorso motivazionale sulle questioni di costituzionalità

• art. 2598 c.c.

  non presente

• art. 3, comma 8, d.lgs. 23/2011

  la Corte afferma che la tardiva registrazione del conduttore può sanare il contratto con efficacia ex tunc

• Corte cost. n. 50/2014

  richiamata come precedente sulla disciplina dichiarata incostituzionale

• Corte cost. n. 169/2015

  richiamata come declaratoria di incostituzionalità della proroga normativa

• Corte cost. n. 87/2017

  richiamata per escludere che abbia smentito il principio della sanatoria retroattiva già affermato

• Cass., Sez. Un., n. 23601/2017

  richiamata per il principio secondo cui la tardiva registrazione può essere consentita e sanante

• Cass., Sez. 3, n. 15582/2019

  richiamata a sostegno della possibilità di iniziativa di entrambe le parti per la registrazione tardiva

• Cass., Sez. 3, n. 34156/2020

  richiamata in senso conforme alla sanatoria retroattiva

• Cass., Sez. 3, n. 26493/2022

  richiamata per affermare che il principio di efficacia sanante ex tunc ha valenza generale e si applica anche ai contratti registrati nel periodo 7 aprile 2011-16 luglio 2015

Massime di principio

• La registrazione tardiva del contratto di locazione, quando effettuata nel quadro normativo richiamato dalla Corte, può produrre un effetto sanante con decorrenza ex tunc, rendendo il contratto opponibile e idoneo a regolare i rapporti economici tra le parti sin dalla stipula.
• Il principio della sanatoria retroattiva non è limitato alle sole fattispecie esaminate nelle prime pronunce sulla materia, ma ha portata generale e si estende anche ai contratti registrati nel periodo in cui era operante la disciplina poi dichiarata incostituzionale.
• Nel giudizio di legittimità, l'erronea esclusione dell'efficacia sanante della registrazione tardiva integra violazione di legge e impone la cassazione con rinvio per nuovo esame del merito.
• Quando il primo motivo di ricorso determina la cassazione della sentenza per un errore sul presupposto giuridico della decisione, il secondo motivo resta assorbito se riguarda questioni che dovranno essere eventualmente riesaminate dal giudice di rinvio.

Come è indicizzato