Cassazione Civile, Ordinanza n. 15214/2026 del 20/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'Amministrazione finanziaria ha revocato l'agevolazione per la piccola proprietà contadina, chiedendo una maggiore imposta di registro su un acquisto di terreni agricoli e fabbricati strumentali. L'Ufficio ha contestato due profili: da un lato, la decadenza dal beneficio perché la società acquirente aveva posto in essere una scissione parziale prima del quinquennio, con assegnazione dei terreni a una società beneficiaria; dall'altro, l'insussistenza originaria del requisito della coltivazione/conduzione diretta, poiché i terreni, al momento dell'acquisto, erano concessi in affitto a un terzo che aveva dichiarato di non recedere e di voler proseguire la coltivazione fino alla scadenza del contratto. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto: (1) violazione dell'art. 2, comma 4-bis, d.l. 194/2009 e dell'art. 173 TUIR, sostenendo che la scissione parziale fosse operazione neutrale e meramente riorganizzativa, non assimilabile a trasferimento patrimoniale idoneo a far decadere dal beneficio; (2) violazione della disciplina agevolativa agricola, assumendo che la norma non richieda che il fondo sia libero da affittanze al momento dell'acquisto e che fosse sufficiente l'attivazione diligente dell'acquirente per ottenere la risoluzione anticipata del contratto di affitto, avvenuta pochi giorni dopo l'acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha esaminato prioritariamente il secondo motivo, ritenendolo pregiudiziale, e lo ha giudicato infondato: per fruire dell'agevolazione occorre che, alla data dell'atto, sussista il requisito della conduzione diretta del fondo, che nella specie mancava perché i terreni erano vincolati da un valido contratto di affitto con terzo ancora in corso. La successiva risoluzione anticipata del contratto è stata ritenuta irrilevante, perché il tributo di registro è d'atto e non consente di valorizzare fatti successivi o elementi extratestuali. Il primo motivo è stato dichiarato assorbito, poiché le sopravvenienze societarie non incidono sull'originaria carenza dei presupposti dell'agevolazione. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese di lite e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2, comma 4-bis, d.l. 194/2009

  "Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina..."

  La norma richiede che, al momento dell'atto, l'acquisto sia in favore di soggetti legittimati e che sussista la conduzione diretta del fondo; la decadenza opera se entro cinque anni l'acquirente aliena i terreni o cessa di coltivarli o di condurli direttamente. Trattandosi di agevolazione fiscale speciale, è di stretta interpretazione e non può essere estesa a situazioni non previste espressamente.

• art. 173 TUIR

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la neutralità della scissione parziale; la Corte non lo applica in via decisiva perché assorbe il motivo relativo alle vicende societarie.

• art. 20 TUR

  Richiamato per affermare che, ai fini dell'imposta di registro, non possono essere valorizzati elementi extratestuali o effetti economici successivi diversi da quelli giuridicamente emergenti dall'atto.

• art. 7, comma 1, l. n. 604/1954

  La Corte richiama la disciplina previgente e la propria giurisprudenza per confermare un'interpretazione restrittiva delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina, soprattutto quanto alla necessità che il fondo sia coltivato direttamente e non concesso in affitto a terzi.

• art. 1, comma 5-ter, d.lgs. n. 99/2004

  È citato come esempio di ipotesi in cui il legislatore consente espressamente l'acquisizione differita dei requisiti entro un termine preciso; per contrasto, nella fattispecie in esame un simile meccanismo non è previsto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte della ricorrente, in quanto soccombente.

Massime di principio

• Le agevolazioni fiscali speciali devono essere interpretate restrittivamente: i requisiti richiesti dalla legge devono sussistere alla data dell'atto, salvo che la norma preveda espressamente un diverso momento di maturazione.
• Ai fini dell'agevolazione per la piccola proprietà contadina, il requisito della conduzione diretta del fondo non è integrato se, al momento dell'acquisto, il terreno è ancora legittimamente concesso in affitto a terzi; la successiva liberazione del fondo non sana ex post la mancanza originaria del presupposto.
• Nel tributo di registro, quale imposta d'atto, la verifica della spettanza dell'agevolazione deve fondarsi sugli elementi giuridici emergenti dall'atto tassato, non su fatti successivi o su valutazioni economiche o comportamentali extratestuali.
• Quando il legislatore intende consentire un acquisto differito dei requisiti per il beneficio fiscale, lo prevede espressamente con un termine certo; in assenza di tale previsione, non può essere introdotto un criterio elastico di ragionevolezza o diligenza successiva dell'acquirente.
• Le sopravvenienze societarie successive alla stipula dell'atto non rilevano se l'agevolazione difetta già originariamente per mancanza del requisito richiesto al momento dell'acquisto.

Come è indicizzato