Cassazione Civile, Sentenza n. 32103/2021 del 05/11/2021

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera assembleare del 4 novembre 2006 che approvava il rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo al ricorrente. Il ricorrente deduceva illegittimità per difetto di quorum e per mancata convocazione dei condomini Gabrielli e Tinari, oltre a sostenere che la delibera fosse stata adottata in seno a un "condominio ricostituito" con maggioranze difformi rispetto a quelle previste dall'art. 1136 c.c.; eccezioni anche di carattere sulla qualificazione del lastrico (uso esclusivo vs copertura di altre unità) e di costituzionalità dell'art. 61 disp. att. c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto in parte i motivi, cassando la sentenza della Corte d'appello di Firenze e rinviando la causa a quella Corte in diversa composizione. La Corte ha ritenuto che, trattandosi di lastrico solare/terrazza a livello in uso esclusivo, si dovesse applicare il regime dell'art. 1126 c.c. (partecipazione alle spese dei condomini le cui unità ricadono nella proiezione verticale della terrazza) e che la composizione del collegio e i quorum dovessero essere valutati alla luce di tale norma e dell'art. 1136 c.c. (in particolare comma 2). Ha inoltre escluso la rilevanza della questione di costituzionalità dell'art. 61 disp. att. c.c. per la decisione. Il ricorso di Reinhard è stato quindi accolto quanto a queste censure e la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio; ogni ulteriore questione è stata assorbita.

Norme richiamate

• art. 1106 c.c.

  Citato dalla Corte d'appello per la nozione di "condominio minimo"; la Cassazione richiama l'articolo ma precisa che non può essere usato per eludere le regole sulla composizione dell'assemblea e i quorum previsti per le spese del lastrico.

• art. 61 disp. att. c.c.

  Invocata dal ricorrente con exceptione di incostituzionalità; la Cassazione ritiene la questione irrilevante per la decisione e non risolve il profilo di costituzionalità.

• art. 1137 c.c.

  Norma procedurale dell'impugnazione delle delibere assembleari; il giudizio in esame è un impugnazione ex art. 1137 e la valutazione della titolarità esclusiva del terrazzo è possibile solo in via incidentale.

• art. 1136 c.c.

  Rilevante per la determinazione delle maggioranze necessarie: la Corte indica che la validità della delibera doveva essere valutata rispetto ai quorum di cui all'art. 1136, comma 2, quando la composizione del collegio è determinata dai soli condomini che traggono utilità dal lastrico.

• art. 1123 comma 3 c.c.

  Ricordato dalla Corte d'appello per la ripartizione fra i soli condomini utilmente interessati; la Cassazione però precisa che per il lastrico solare o terrazza a livello l'art. 1126 è la norma specifica applicabile.

• art. 1126 c.c.

  Norma centrale secondo la Cassazione: per il lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo si applica l'art. 1126, per cui i due terzi della spesa gravano sui condomini le cui unità risultano sotto la proiezione verticale del manufatto, mentre l'utilizzatore esclusivo non concorre nei due terzi salvo che sia anche proprietario di unità sottostanti.

• art. 1135 comma 1 n.4 c.c.

  La corte richiama la competenza dell'assemblea a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria delle terrazze a uso esclusivo, fermo il regime di riparto dettato dall'art. 1126.

• art. 1117 e ss. c.c.

  Riferimento alle norme sui beni comuni: la Cassazione afferma che, anche se i partecipanti sono pochi, non si deve ricondurre la fattispecie alla comunione ordinaria escludendo l'applicazione della disciplina condominiale degli artt. 1117 e ss.

Massime di principio

• Per lastrici solari e terrazze a livello in uso esclusivo prevale la disciplina dell'art. 1126 c.c.: i due terzi della spesa sono a carico dei condomini le cui unità ricadono nella proiezione verticale del manufatto; l'utilizzatore esclusivo partecipa solo se è anche proprietario di unità sottostanti.
• La composizione del collegio assembleare e i quorum deliberativi devono essere determinati in relazione ai soli condomini che traggono utilità dall'opera (e quindi sono tenuti a concorrere alle spese), con applicazione delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.
• La mancata convocazione di chi non è obbligato a contribuire (es. comproprietario dell'uso esclusivo non sottostante) non è necessariamente rilevante; l'opposizione per difetto di convocazione è valutabile in relazione alla spettanza del diritto di partecipare stabilito dalle norme sul riparto delle spese.
• L'esistenza di un numero ridotto di partecipanti non trasforma automaticamente la situazione in comunione ordinaria: gli istituti e le regole condominiali (organizzazione, poteri dell'assemblea, quorum) restano applicabili anche se i beneficiari sono solo due o tre.
• Questioni di presunta "ricostituzione" del condominio o di qualificazione formale (es. "condominio minimo") non possono eludere l'applicazione delle norme sostanziali che regolano la ripartizione delle spese e le maggioranze assembleari; il giudice dovrà valutare la titolarità dell'utilità e i conseguenti obblighi contributivi.