Cassazione Civile, Ordinanza n. 32836/2023 del 27/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un complesso alberghiero. Le originarie locatrici e/o aventi causa sostenevano che, alla riconsegna dell'immobile, la conduttrice avesse violato gli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria e di restituzione del bene nello stato dovuto, lasciando l'hotel in condizioni manutentive tali da imporre costose opere di ripristino e di ristrutturazione. Le attrici chiedevano il risarcimento dei danni: da un lato, per le spese necessarie a rimediare ai difetti manutentivi riscontrati dopo la riconsegna; dall'altro, per il mancato guadagno asseritamente derivato dall'inadempimento agli obblighi manutentivi. In cassazione le ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1590 e 1218 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente considerato assorbiti i difetti manutentivi da eventi successivi e da un successivo progetto di ristrutturazione, senza riconoscere il nesso causale tra inadempimento e degrado; 2) violazione degli artt. 1218 e 2697 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, lamentando la mancata valutazione della documentazione che, a loro dire, avrebbe provato lo stato dell'immobile alla riconsegna e lo stato cui il conduttore doveva restituirlo; 3) violazione dell'art. 96 c.p.c., contestando la statuizione della Corte d'appello sulla responsabilità aggravata per la condotta processuale tenuta nel giudizio di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo diretto contro una premessa non decisiva della sentenza impugnata e, comunque, infondato perché il risarcimento ex art. 1590 c.c. richiede la prova di un danno effettivo e concretamente sofferto, non essendo sufficiente il mero deterioramento in astratto; ha osservato che, nel caso concreto, la Corte d'appello aveva negato il danno per difetto di prova delle spese di ripristino necessarie e della diminuzione patrimoniale lamentata. Il secondo motivo è stato considerato una richiesta di rivalutazione del materiale istruttorio, inammissibile in sede di legittimità, oltre che non conforme ai limiti del vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. e non fondato quanto all'onere della prova. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non si confrontava con la motivazione della sentenza impugnata, la quale aveva applicato l'art. 96, comma 3, c.p.c. sulla base di una valutazione oggettiva della condotta processuale. La Corte ha inoltre condannato le ricorrenti alle spese e ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato; ha invece escluso l'applicazione dell'art. 96, comma 3, c.p.c. in sede di legittimità su richiesta della resistente.

Norme richiamate

• art. 1590 c.c.

  L'obbligo di restituzione della cosa locata impone di riconsegnare il bene nello stato in cui è stato ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto; tuttavia il risarcimento è dovuto solo se il locatore prova un danno patrimoniale effettivo e concreto, non bastando il mero deterioramento in astratto.

• art. 1218 c.c.

  L'inadempimento contrattuale rileva ai fini risarcitori solo se dal comportamento del debitore sia derivato un danno risarcibile al creditore, da provare in concreto.

• art. 2697 c.c.

  La censura sulla violazione dell'onere della prova è ammissibile solo se si deduce che il giudice abbia attribuito l'onus probandi alla parte sbagliata; non è sufficiente contestare, in sostanza, la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  In cassazione può denunciarsi la violazione di legge, ma non per trasformare il motivo in una richiesta di nuova valutazione del fatto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio motivazionale non consente di sollecitare un riesame del merito o della prova; il motivo è inammissibile se mira surrettiziamente a ottenere una rivalutazione delle risultanze istruttorie.

• art. 447-bis c.p.c.

  È il rito con cui è stata introdotta la domanda in primo grado, relativa alla controversia locatizia.

• art. 96 c.p.c.

  La condanna per responsabilità aggravata è stata esaminata in relazione alla condotta processuale tenuta in appello; la Corte di cassazione ha ritenuto inammissibile la censura perché non si confrontava con la motivazione, che aveva fatto applicazione del comma 3 sulla base di elementi oggettivi.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale accelerato con cui il ricorso è stato trattato in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale fonte dell'inserimento della previsione sul raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• Nel contenzioso locatizio, il locatore che agisce per i danni da cattiva restituzione deve provare non solo il deterioramento del bene tra consegna e riconsegna, ma anche l'effettivo pregiudizio patrimoniale subito; il mero stato di degrado, in sé considerato, non basta.
• L'inadempimento dell'obbligo di restituzione ex art. 1590 c.c. non comporta automaticamente il risarcimento delle spese di qualunque ristrutturazione: sono imputabili al conduttore soltanto i costi necessari al ripristino del bene nello stato dovuto, al netto dell'usura da uso conforme al contratto, non anche i miglioramenti o interventi eccedenti.
• La censura di violazione dell'art. 2697 c.c. è ammissibile solo se il giudice di merito abbia effettivamente alterato il riparto dell'onere probatorio; se il ricorrente contesta in realtà la valutazione del materiale istruttorio, il motivo è inammissibile.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare le doglianze sulla violazione di legge o sul vizio motivazionale in una richiesta di nuovo apprezzamento dei fatti e delle prove.
• La responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. richiede una valutazione della condotta processuale alla luce di elementi oggettivi; la censura in cassazione deve misurarsi puntualmente con tale motivazione, altrimenti è inammissibile.

Come è indicizzato