Cassazione Civile, Sentenza n. 28336/2024 del 04/11/2024

Esito

La controversia

Le ricorrenti contestavano la decisione della Corte d'appello di Bologna che aveva ritenuto che le loro unità immobiliari (uso cinema all'aperto, abitazione, ufficio) partecipassero del condominio di Corso della Repubblica n.108 a motivo dell'atto costitutivo del 14/01/1949 che menzionava una 'servitù di passo' attraverso l'ingresso e l'androne. Le ricorrenti sostenevano invece che si trattasse di stabili autonomi gravati da servitù a loro favore e che, quindi, non dovessero essere considerate condomini né obbligate a concorrere alle spese comuni; hanno dedotto violazioni e false applicazioni degli artt. 1117, 1118, 1123, 1127 c.c. e norme sulla interpretazione dei titoli (artt. 1362 ss. c.c.), nonché vizi di motivazione e omissione di esame di fatti decisivi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata della Corte d'appello di Bologna e ha rimesso la causa al Tribunale di Forlì (giudice di primo grado) per la rinnovazione del giudizio, rilevando che la domanda del Condominio avente ad oggetto l'accertamento della condominialità delle unità ex art. 1117 c.c. e l'eventuale servitù sull'androne obbligava all'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini (litisconsorzio necessario). La Cassazione ha chiarito principi di diritto: la costituzione di una servitù su parti comuni non trasforma automaticamente il titolare della servitù in condomino; la condominialità richiede un rapporto di accessorietà strutturale e funzionale o un titolo contrario espresso e inequivoco; se la servitù impone un peso ulteriore sulle parti comuni può costituirsi come servitù prediale sulla cosa comune secondo gli artt. 1027 e seguenti. Per tali ragioni la Corte ha disposto il rinvio per integrazione del contraddittorio e riesame, demandando al Tribunale anche la liquidazione delle spese relative a questa fase di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Stabilisce la nozione di parti comuni dell'edificio; la Corte ha richiamato che la condominialità si fonda su un rapporto di accessorietà strutturale e funzionale e che la presunzione di comunione di ingressi/androne può essere superata solo da un titolo contrario espresso e inequivoco.

• art. 1118 c.c.

  Riguarda l'attribuzione dei diritti sulle parti comuni in proporzione al valore delle unità; la Corte lo menziona nel quadro della disciplina coordinata dei diritti e obblighi reciproci dei condomini.

• art. 1102 c.c.

  Regola l'uso della cosa comune; la Corte osserva che l'uso di ingressi/androne destinati a più corpi di fabbrica è disciplinato da questa norma nell'ambito del condominio.

• artt. 1063 e 1069, comma 3, c.c.

  Norme sulla servitù prediale e sulle spese per opere di manutenzione: la Corte ha precisato che l'esercizio di una servitù su bene condominiale va regolato secondo le norme sulle servitù e le relative regole di contribuzione alle spese, non imponendo automaticamente la qualifica di condomino al titolare della servitù.

• art. 1027 e art. 1028 c.c.

  Riguardano la costituzione e la natura delle servitù; la Corte ha evidenziato che va accertato se la servitù menzionata abbia natura 'aziendale' o comunque attribuisca utilità specifica al fondo dominante e se comporti un onere straordinario sulle parti comuni.

• art. 383, comma 3 c.p.c.; art. 354 c.p.c.; art. 404 c.p.c.

  Richiamate in relazione agli effetti processuali: la Cassazione ha accertato l'obbligo di litisconsorzio necessario quando la decisione incide sui diritti di tutti i condomini e ha disposto il rinvio per integrazione del contraddittorio e nuovo esame.

• artt. 1130 e 1131 c.c.

  Richiamati per chiarire i limiti della legittimazione dell'amministratore: le azioni dirette all'accertamento della condominialità o alla costituzione di servitù su beni comuni devono essere proposte nei confronti di tutti i condomini e non solo dell'amministratore.

Massime di principio

• La costituzione di una servitù su una parte comune non trasforma automaticamente il titolare della servitù in condomino: la qualifica di condomino richiede il rapporto di accessorietà strutturale e funzionale previsto dall'art. 1117 c.c. o un titolo contrario espresso.
• Per escludere la presunzione di condominialità di ingressi e androni occorre un titolo iniziale (atto costitutivo/frazionamento) chiaro e inequivoco che riservi la proprietà o l'uso esclusivo a un soggetto.
• Se una servitù impone sulle parti comuni un onere o un'utilità ulteriore rispetto al normale uso comune, essa va qualificata e disciplinata come servitù prediale (art. 1027 e ss.) e le spese relative seguono le regole delle servitù (art. 1063 e ss., art. 1069 c.3).
• Quando la decisione in giudizio incide sui diritti o sulla titolarità delle parti comuni dell'intero edificio è necessario il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; la mancata integrazione del contraddittorio comporta la rimessione al giudice di merito per integrazione e nuovo esame.
• In sede interpretativa del titolo (atto costitutivo, rogiti storici) occorre verificare se la menzione di servitù sia intesa a favore di un fondo distinto o se abbia un effetto di regolazione dell'uso comune: la natura della servitù (aziendale, industriale o prediale) va accertata concretamente.
• L'amministratore non può sostituirsi alla pluralità dei condomini quando si chiede l'accertamento della condominialità o la costituzione di servitù su beni comuni; le azioni devono essere promosse o contestate in contraddittorio verso tutti i titolari interessati.