Sentenza n. 1758/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La ricorrente aveva presentato un’istanza di permesso di costruire, previo ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica, per un intervento demoricostruttivo relativo a immobili già oggetto di condono edilizio. Il Comune aveva archiviato la pratica ritenendo che, sugli immobili condonati, fossero ammissibili soltanto interventi riconducibili al restauro conservativo. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 9-bis d.P.R. 380/2001, sostenendo che lo stato legittimo dell’immobile comprende anche i titoli successivi che abbiano sanato l’abuso e che l’orientamento seguito dal Comune non trovasse adeguato fondamento normativo. Con ulteriori motivi ha dedotto la violazione del legittimo affidamento, assumendo che le interlocuzioni preliminari e il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica avessero fatto sorgere un affidamento sulla positiva definizione della pratica, nonché la violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990 per omessa comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza.

La decisione

Il ricorso è stato accolto limitatamente al primo motivo e il provvedimento di archiviazione è stato annullato. Il TAR ha escluso che l’art. 9-bis d.P.R. 380/2001, isolatamente considerato, risolva la questione dei limiti degli interventi sugli immobili oggetto di condono, dovendo essere letto insieme alla disciplina dei condoni edilizi. Richiamando l’interpretazione della Corte costituzionale, il Collegio ha affermato che il condono opera quale misura straordinaria e una tantum, consentendo la conservazione e una gestione limitata del patrimonio edilizio sanato, ma non la moltiplicazione degli effetti dell’abuso. Gli interventi ammissibili non sono tuttavia necessariamente limitati a manutenzione e restauro: può essere ammessa anche la ristrutturazione edilizia, quando finalizzata alla conservazione dell’integrità e della funzionalità della costruzione, comprendendo, in senso ampio, la demolizione e ricostruzione diretta a conservare la struttura e il mutamento di destinazione d’uso se urbanisticamente consentito. Restano esclusi gli incrementi volumetrici e gli interventi che determinino un radicale sconvolgimento dell’assetto planivolumetrico condonato, con creazione di un organismo edilizio completamente diverso per sagoma e distribuzione dei volumi. Il Comune ha quindi erroneamente archiviato l’istanza sulla base dell’astratta premessa che sugli immobili condonati fosse consentito soltanto il restauro conservativo, senza verificare concretamente la compatibilità del progetto con tali limiti. Sono stati invece respinti i motivi sul legittimo affidamento, non potendo questo derivare dal silenzio dell’amministrazione in merito a richieste di pareri preventivi né dal rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, avente natura e finalità proprie. È stata inoltre ritenuta non decisiva la violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990, poiché essa, da sola, non comporta l’annullamento di un atto vincolato ai sensi dell’art. 21-octies della stessa legge. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 9-bis d.P.R. 380/2001

  La nozione di stato legittimo deve essere coordinata con la disciplina dei titoli che legittimano l’immobile successivamente alla sua costruzione, compresi i titoli di condono; la disposizione, tuttavia, non determina autonomamente l’estensione degli interventi consentiti sugli immobili condonati.

• art. 31 l. 47/1985

  È richiamato, insieme alle altre discipline dei condoni edilizi, quale fonte da considerare per determinare la portata della sanatoria straordinaria e i limiti di trasformazione degli immobili condonati.

• art. 39 l. 724/1994

  È richiamato quale parte della disciplina dei condoni edilizi rilevante per individuare gli effetti e i limiti della sanatoria straordinaria.

• art. 32 d.l. 269/2003, convertito dalla l. 326/2003

  È richiamato quale parte della disciplina dei condoni edilizi rilevante per individuare gli effetti e i limiti della sanatoria straordinaria.

• art. 10-bis l. 241/1990

  La mancata comunicazione dei motivi ostativi non comporta da sola l’annullamento di un atto di natura vincolata, in applicazione dell’art. 21-octies l. 241/1990.

• art. 21-octies l. 241/1990

  La violazione delle garanzie procedimentali, ove riferita a un atto vincolato, non determina automaticamente l’annullamento dell’atto.

Massime di principio

• La qualificazione di un immobile come condonato non limita automaticamente gli interventi edilizi alla sola manutenzione o al restauro conservativo: occorre verificare in concreto se l’intervento rientri nei limiti della conservazione e della gestione, anche avanzata, del patrimonio edilizio sanato.
• Sugli immobili oggetto di condono può essere ammessa la ristrutturazione edilizia, inclusa la demolizione e ricostruzione, quando l’intervento sia diretto a conservare la struttura o la funzionalità della costruzione; può inoltre essere ammesso il mutamento di destinazione d’uso se consentito dallo strumento urbanistico.
• Sugli immobili condonati sono esclusi gli interventi che comportino incrementi volumetrici o un radicale sconvolgimento dell’assetto planivolumetrico legittimato dal condono, mediante la realizzazione di un organismo edilizio completamente diverso per sagoma e distribuzione dei volumi.
• L’amministrazione non può archiviare un’istanza edilizia sulla base dell’astratta premessa che ogni intervento sugli immobili condonati sia limitato al restauro conservativo, ma deve verificare concretamente la compatibilità del progetto con i limiti sostanziali derivanti dalla disciplina del condono.
• Il silenzio dell’amministrazione durante interlocuzioni preliminari o il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, che ha natura e finalità proprie, non sono di per sé idonei a fondare un legittimo affidamento sulla positiva conclusione del procedimento edilizio.
• La violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990 non comporta automaticamente l’annullamento di un provvedimento vincolato, quando trovi applicazione l’art. 21-octies l. 241/1990.

Come è indicizzato