Sentenza n. 2453/2026 - Roma, Sezione 5B

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego di condono edilizio adottato da Roma Capitale in relazione alla realizzazione di un'unità immobiliare residenziale di 150 mq di superficie utile residenziale e 90 mq di superficie non residenziale, sostenendo che l'area non fosse effettivamente gravata da vincoli ostativi. Ha dedotto la violazione dell'art. 32, comma 27, lettera d), del d.l. n. 269/2003, degli artt. 32 e seguenti della l. n. 47/1985 e dell'art. 3, comma 1, lettera b), della l.r. Lazio n. 12/2004, nonché eccesso di potere per travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, illogicità, contraddittorietà e disparità di trattamento. In particolare, ha sostenuto che il lotto fosse ricompreso nel piano particolareggiato "Prato Fiorito", in zona di nuova edificazione e completamento con destinazione residenziale, che il Piano territoriale paesistico regionale consentisse l'edificazione nella zona a tutela limitata e che la Carta idrogeologica del nuovo PRG non evidenziasse una specifica area di rispetto per l'emungimento della risorsa idrica sotterranea. Con un secondo motivo ha dedotto la violazione dell'art. 6, comma 3, della l.r. Lazio n. 12/2004, dell'art. 32, comma 37, del d.l. n. 269/2003 e dell'art. 35 della l. n. 47/1985, sostenendo che, per l'assenza di vincoli e la completezza della documentazione, si fosse formato il silenzio assenso sull'istanza di condono.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha accertato che l'area era assoggettata a un vincolo di parziale inedificabilità relativo alle falde idriche, risalente al 1967, nonché al vincolo del P.T.P. 15/9 Valle Aniene TLa/45. L'opera, consistente nella realizzazione di una nuova unità abitativa di rilevanti dimensioni, è stata qualificata come abuso maggiore, riconducibile alla tipologia n. 1 dell'Allegato 1 al d.l. n. 269/2003. Secondo il Collegio, la presenza di vincoli sull'area preclude legalmente la sanatoria degli abusi maggiori, a prescindere dalla natura assoluta o relativa del vincolo; nella fattispecie, inoltre, il vincolo era anteriore alla realizzazione dell'opera. Il piano particolareggiato non è stato ritenuto idoneo a superare tale preclusione, poiché le sue previsioni riguardano interventi legittimi da realizzare previo titolo edilizio e non consentono di sanare un manufatto abusivo non legittimabile. Neppure la possibilità astratta di edificare secondo il piano paesistico, né l'intensa edificazione dell'area, possono derogare alla disciplina del terzo condono. È stata inoltre esclusa la formazione del silenzio assenso: un'istanza relativa a un abuso legalmente non condonabile non è idonea a determinare la formazione di un titolo tacito. Il ricorrente è stato condannato alla rifusione delle spese di giudizio in favore di Roma Capitale, liquidate in euro 1.500, oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269/2003, convertito in l. n. 326/2003

  Sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269 del 2003 ... possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza ... mentre per le altre tipologie di abusi ... interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive.

  La disciplina del terzo condono consente, nelle aree vincolate, la sanatoria soltanto degli abusi minori e preclude quella degli abusi maggiori, tra cui le nuove costruzioni o gli interventi non conformi agli strumenti urbanistici.

• Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, tipologia di illecito n. 1

  Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

  La realizzazione senza titolo di una nuova unità immobiliare residenziale è qualificata come abuso maggiore, non condonabile in area vincolata.

• art. 3, comma 1, lettera b), l.r. Lazio n. 12/2004

  La non sanabilità delle opere realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli ...

  La disciplina regionale laziale opera in senso ulteriormente restrittivo e preclude la sanatoria degli abusi maggiori realizzati su immobili soggetti ai vincoli indicati dalla legge regionale, anche se l'opera è anteriore all'imposizione del vincolo.

• art. 6, comma 3, l.r. Lazio n. 12/2004

  È richiamato dal ricorrente in relazione alla pretesa formazione del silenzio assenso, ma il ricorso è respinto perché l'abuso non è legalmente condonabile.

• art. 32, comma 37, d.l. n. 269/2003

  È richiamato dal ricorrente in relazione al silenzio assenso; il giudice esclude comunque la formazione del titolo tacito per l'originaria non conformità dell'istanza alla fattispecie legale del condono.

• art. 35 l. n. 47/1985

  È richiamato dal ricorrente a sostegno della tesi del silenzio assenso, non accolta dal Collegio.

Massime di principio

• Nel regime del terzo condono edilizio, la presenza di vincoli sull'area preclude la sanatoria degli abusi maggiori riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell'Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, mentre sono condonabili soltanto gli abusi minori riconducibili alle tipologie 4, 5 e 6 e gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, nei limiti previsti dalla legge.
• La possibilità astratta di edificare prevista da un piano particolareggiato o da uno strumento paesistico non equivale alla sanabilità di un manufatto già realizzato abusivamente: le previsioni pianificatorie legittimano, eventualmente, nuovi interventi da eseguire previo rilascio dei titoli e dei pareri necessari, ma non derogano alle preclusioni della disciplina condonistica.
• La circostanza che un'area sia intensamente edificata non elimina l'efficacia ostativa di un vincolo di inedificabilità, anche relativa, ai fini della sanatoria di un abuso maggiore.
• Non può formarsi il silenzio assenso su un'istanza di condono relativa a un abuso legalmente non condonabile, perché un'istanza non conforme alla fattispecie legale tipica non è idonea a determinare la formazione di un titolo abilitativo tacito.

Come è indicizzato