Risposta n. 511 del 11/12/2019

Trasferimento di terreni edificabili e agevolazione per la valorizzazione edilizia

L’interpello riguarda la possibilità di applicare il regime agevolativo previsto dall’art. 7 del d.l. 30 aprile 2019, n. 34 ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, nell’ambito dell’acquisto di terreni edificabili sui quali insistono fabbricati da demolire e ricostruire. La questione nasce da un’operazione di valorizzazione immobiliare finalizzata alla rigenerazione di aree dismesse e alla successiva realizzazione di nuovi fabbricati con caratteristiche antisismiche ed energetiche elevate.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

La società istante intende acquistare immobili ubicati in un Comune, costituiti da terreni con soprastanti fabbricati industriali dismessi e fabbricati abitativi in pessimo stato di conservazione. Aveva già presentato al Comune un progetto di utilizzazione edificatoria dell’area, comprendente:

• demolizione dei fabbricati esistenti;
• ricostruzione di fabbricati conformi alla normativa antisismica;
• realizzazione di edifici in classe energetica A o B.

Successivamente è stato stipulato un preliminare di compravendita tra l’istante, quale parte venditrice, e la società ALFA, quale promissaria acquirente. Nel preliminare la promittente venditrice si impegna a presentare e ritirare il permesso di costruire, con spese ed oneri a proprio carico, per la realizzazione di un fabbricato destinato alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non alimentari.

La promissaria acquirente intende acquistare l’area per realizzare un esercizio commerciale con:

• superficie di vendita autorizzata di almeno 1.383 mq;
• area magazzino e servizi di almeno 403 mq;
• area esterna di 5.734 mq da destinare a parcheggio esclusivo e viabilità interna.

La parte venditrice precisa inoltre che parte degli immobili oggetto della futura vendita sarà alienata previa esecuzione delle opere di urbanizzazione e di demolizione dei fabbricati esistenti.

Quesito del contribuente

Il contribuente chiede chiarimenti sull’applicazione dell’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019, richiamando anche la relazione illustrativa e gli atti parlamentari, dai quali emergerebbe la finalità di favorire una effettiva rigenerazione del territorio e di sostenere il comparto edile senza consumo di nuovo suolo.

In particolare, la società ritiene che l’agevolazione dovrebbe operare anche nel caso in cui i terreni oggetto del progetto di utilizzazione edificatoria siano ceduti ad ALFA o ad altri soggetti che si impegnino a realizzare gli interventi previsti dalla norma, con successiva demolizione e ricostruzione nel rispetto dei requisiti richiesti. La società afferma inoltre che, se non dovessero realizzarsi tutte le condizioni richieste dal decreto, l’imposta sarebbe dovuta in misura ordinaria, ma senza applicazione delle sanzioni in capo all’istante.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’art. 7 del d.l. 30 aprile 2019, n. 34, convertito dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, che prevede, sino al 31 dicembre 2021, l’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, a condizione che, entro dieci anni:

• l’impresa provveda alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, anche con variazione volumetrica ove consentita;
• oppure esegua gli interventi edilizi di cui all’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380;
• in entrambi i casi, gli interventi siano conformi alla normativa antisismica e consentano il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B;
• il fabbricato sia successivamente alienato, anche in più unità immobiliari, purché l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

In caso di mancato rispetto delle condizioni nel termine previsto, sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre a una sanzione pari al 30% delle stesse e agli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto.

L’Agenzia richiama inoltre il principio di stretta interpretazione delle norme agevolative, in forza dell’art. 14 delle disposizioni preliminari al codice civile e della giurisprudenza citata, secondo cui i benefici fiscali non possono essere estesi oltre l’ambito definito dalla norma.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

La società sostiene che l’agevolazione debba applicarsi anche all’acquisto di terreni edificabili quando l’operazione sia inserita in un progetto di rigenerazione edilizia coerente con la ratio della norma. Secondo l’istante, la circostanza che il programma urbanistico preveda demolizione, ricostruzione e successive alienazioni, con rispetto dei parametri antisismici ed energetici, sarebbe sufficiente per far rientrare l’operazione nell’ambito dell’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia non condivide l’interpretazione del contribuente e chiarisce che il regime di favore si applica esclusivamente ai trasferimenti di “interi fabbricati”. L’ambito oggettivo della norma non include i terreni edificabili, anche se questi siano funzionalmente destinati a un successivo intervento di demolizione e ricostruzione.

Secondo l’Amministrazione, il dato testuale è decisivo: il beneficio spetta solo per l’acquisto di fabbricati e non può essere esteso ai terreni mediante interpretazione analogica. In materia di agevolazioni fiscali, infatti, vige il principio di stretta interpretazione, sicché i benefici non possono andare oltre i casi espressamente previsti dalla legge.

Conclusioni operative

L’Agenzia conclude che l’atto di acquisto dei terreni edificabili non può usufruire del regime agevolato di cui all’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019. Di conseguenza, l’operazione resta esclusa dall’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa prevista per i trasferimenti di interi fabbricati e dovrà essere trattata secondo le regole ordinarie.