Risposta n. 515 del 11/12/2019

Agevolazioni per acquisto di intero fabbricato e sisma bonus acquisti

L’interpello riguarda una cooperativa edilizia che intende acquistare un edificio residenziale composto da più unità immobiliari, già interessato da un precedente progetto di demolizione/ricomposizione e da lavori parzialmente eseguiti, per proseguire l’intervento e assegnare gli immobili ai soci. La questione è se l’operazione consenta di applicare sia l’agevolazione per il trasferimento di interi fabbricati prevista dall’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019, sia la detrazione prevista dall’art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63 del 2013.

Fattispecie rappresentata

L’istante rappresenta di voler acquistare un edificio residenziale realizzato anteriormente al 1/09/1967. L’immobile era stato in precedenza alienato dalla proprietaria alla società BETA s.r.l., che aveva ottenuto un permesso di costruire per la "Ricomposizione ed ampliamento di un edificio residenziale". Il progetto prevedeva la redistribuzione della volumetria esistente e dell’ampliamento assentito mediante demolizione del compendio immobiliare esistente.

La società aveva avviato i lavori, realizzando le fondamenta e il piano interrato delle cinque unità immobiliari previste, oltre al frazionamento dei mappali. Successivamente il Tribunale aveva dichiarato il fallimento della società e, con altra sentenza, era stata accertata l’inefficacia della compravendita originaria.

Quesito del contribuente

La cooperativa chiede se, acquistando il compendio entro il 31/12/2021 e completando i lavori entro i successivi dieci anni, con successiva assegnazione ai soci entro diciotto mesi dalla conclusione degli stessi, possa beneficiare:

• dell’agevolazione fiscale per trasferimenti di interi fabbricati di cui all’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019;
• della detrazione per interventi antisismici di cui all’art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63 del 2013.

L’istante precisa inoltre che il fabbricato ricostruito raggiungerà la classe energetica A o superiore e determinerà una riduzione del rischio sismico di almeno due classi. Sostiene che l’intervento, pur non rispettando sagoma originaria e area di sedime, resterebbe un intervento di ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio esistente, poiché l’aumento volumetrico è stato autorizzato in base alle norme urbanistiche vigenti (Piano Casa).

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto l’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019, che prevede, fino al 31 dicembre 2021, l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, a condizione che:

• l’acquisto avvenga entro il 31 dicembre 2021;
• il trasferimento riguardi un intero fabbricato;
• entro dieci anni si provveda alla demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica consentita dalle norme urbanistiche, oppure a interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), del d.P.R. n. 380 del 2001;
• il nuovo fabbricato sia conforme alla normativa antisismica e consegua una delle classi energetiche NZEB, A o B;
• si proceda alla successiva alienazione delle unità immobiliari per una quota di volume complessivo superiore al 75% del fabbricato.

In caso di mancato rispetto delle condizioni, sono dovute le imposte ordinarie con sanzione del 30% e interessi di mora.

L’Agenzia richiama anche il comma 1-septies dell’art. 16 del d.l. n. 63 del 2013, inserito nel contesto del sismabonus e vigente fino al 31 dicembre 2021. La norma riconosce, per gli interventi di cui al comma 1-quater, eseguiti nei comuni in zona sismica 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurre il rischio sismico e anche con variazione volumetrica consentita, una detrazione in capo all’acquirente delle unità immobiliari nella misura del 75% o dell’85% del prezzo, entro il limite di 96.000 euro per unità.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Secondo l’istante, la redistribuzione della volumetria non precluderebbe le agevolazioni, poiché l’art. 16, comma 1-septies, ammette espressamente l’aumento volumetrico senza disciplinare le modalità di redistribuzione. L’intervento, essendo assentito dal Comune, non costituirebbe nuova costruzione ma ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio esistente. Su questa base, la cooperativa ritiene di poter applicare entrambe le agevolazioni richieste.

Parere dell’Agenzia delle Entrate sull’art. 7 del d.l. 34/2019

L’Agenzia osserva che la norma è volta ad agevolare i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare. Richiama, inoltre, la propria circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, secondo cui tra le imprese costruttrici rientrano anche le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci.

Pertanto, nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma, l’Agenzia ritiene che l’istante possa applicare l’agevolazione di cui all’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019 per l’acquisto dell’intero fabbricato.

Parere dell’Agenzia delle Entrate sull’art. 16, comma 1-septies, del d.l. 63/2013

Per il secondo quesito, l’Agenzia ricostruisce il sistema del sismabonus, richiamando l’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, quale norma generale sugli interventi di consolidamento delle parti strutturali di edifici esistenti, e le disposizioni del d.l. n. 63 del 2013 per le misure specifiche.

Osserva che il comma 1-sexies.1 del medesimo art. 16 estende le detrazioni anche agli IACP e alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi su immobili posseduti e assegnati in godimento ai soci. Da ciò ricava che:

• nelle cooperative a proprietà indivisa la detrazione spetta alla cooperativa;
• nelle cooperative a proprietà divisa la detrazione spetta ai soci assegnatari, per le spese sostenute in qualità di possessori.

Nel caso concreto, tuttavia, l’Agenzia non riconduce la fattispecie descritta alla disciplina del comma 1-septies nei termini prospettati dall’istante, ma ne chiarisce il perimetro applicativo: la disposizione riguarda interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, finalizzati alla riduzione del rischio sismico, anche con variazione volumetrica nei limiti consentiti dalle norme urbanistiche, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare con successiva alienazione entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori.

Conclusioni operative

L’interpello conduce a una distinzione netta tra le due agevolazioni:

• l’agevolazione di cui all’art. 7 del d.l. n. 34 del 2019 è ritenuta applicabile alla cooperativa, se ricorrono tutte le condizioni previste dalla norma;
• per il sisma bonus acquisti di cui all’art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63 del 2013, l’Agenzia richiama il quadro normativo e soggettivo di riferimento, evidenziando che l’agevolazione opera solo nell’alveo degli interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici finalizzati alla riduzione del rischio sismico, con i requisiti e i termini previsti dalla legge.

In sintesi, l’Agenzia accoglie l’impostazione dell’istante quanto all’acquisto agevolato dell’intero fabbricato, mentre delimita rigorosamente l’ambito del sismabonus acquisti alle condizioni specificamente previste dalla norma.